深圳市龙岗区平湖街道新木新村片区城市更新单元涉及深圳市新木茂华股份合作公司的合作补偿方案

   本公司于2022年8月31日召开董事会，监事会、集体资产管理委员会会议，会议审议和通过深圳市龙岗区平湖街道新木新村片区城市更新单元合作补偿方案，现公示如下：

深圳市龙岗区平湖街道新木新村片区城市更新单元涉及深圳市新木茂华股份合作公司的

合作补偿方案

根据《龙岗区集体产权交易监督管理暂行办法》（深龙府办规[2020]3号）及《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办规[2022]2号）文件的规定和要求，深圳市新木茂华股份合作公司（以下简称“本公司”）现就深圳市龙岗区平湖街道新木新村片区城市更新单元（以下简称“本项目”）涉及的本公司集体资产的开发建设进行合作开发，合作方案如下：

一、集体用地基本情况

1.本项目位于深圳市龙岗区平湖街道，项目东至富新路，南至国资三巷，西至创意大厦，北至新木路。本项目更新单元土地面积42,187.7平方米，拆除用地面积29,581.7平方米。本公司在本项目拥有位于拆外更内范围集体土地面积5675.65平方米。

2.2012年9月3日本公司经董事会、监事会、集资会以及股东大会(以下简称“四会”)将约2000平方米纳入本项目用地范围，并与深圳市鸿怡达房地产开发有限公司签订《新木老村城市更新项目合作开发协议》，协议约定补偿本公司600平方米商业建筑面积。

3.2021年7月本项目规划批复，因完善征转用地需要，将现状河道及新木路属本公司的用地约3675平方米纳入本项目更新范围。

4.本更新单元规划经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议通过，并于2021年7月1日取得了《深圳市龙岗区人民政府关于<龙岗区平湖街道新木新村片区城市更新单元规划>审批情况的通知》（深龙府函[2021]28号）的批复。

二、集体资产评估结果

1.根据深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司编制的《深圳市龙岗区平湖街道新木新村片区城市更新项目涉及的深圳市新木茂华股份合作公司位于更新范围内、拆除范围外5,675.65平方米未完善征转手续用地收益价值评估》（深国资源评字第[2021]ZX-12002-1 号）报告中假设限制条件价值时点为2021年8月31日，本公司拥有的5,675.65 平方米未完善征转手续用地的现状为空地、河道及道路，本次估价设定其为空地，评估单价为3000元/平方米，评估总值为人民币壹仟柒佰零贰万陆仟玖佰伍拾元整（RMB17,026,950元）。  

2.根据深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司编制的《深圳市龙岗区平湖街道新木新村片区城市更新项目可行性研究报告》（深国资源评字第[2021]ZX-12003-5号），预计回迁物业销售价格为：住宅：43，500元/平米；办公：31，000元/平米；商业：60，000元/平米；菜市场：35，000元/平米。

三、项目整体规划

根据的《深圳市龙岗区人民政府关于<龙岗区平湖街道新木新村片区城市更新单元规划>审批情况的通知》（深龙府函[2021]28号）：更新单元用地面积42,187.7平方米，拆除范围用地面积29,581.7平方米，开发建设用地面积14,401平方米，规划容积111,420平方米：

1.住宅77,110平方米（含公共租赁住房9,625平方米。

2.商业、办公及旅馆业建筑23,600平方米（含社区菜市场700平方米、母婴室50平方米。

3.公共配套设施（含地下）10,710平方米（含9班幼儿园2,400平方米，占地面积2,700平方米，社区警务室70平方米，社区管理用房400平方米，社区服务中心〈便民服务站〉500平方米，文化活动室1,200平方米，社区健康服务中心1,200平方米，社区老年人日间照料中心1,500平方米，党群服务中心650平方米，社区级公共配套用房2,440平方米，邮政所130平方米，再生资源回收站80平方米，公共厕所120平方米，环卫工人作息房20平方米）。

4.配建社区体育活动场地占地面积800平方米，

5.物业服务用房按照《深圳经济特区物业管理条例》予以核定。

6.本项目整体规划，一期实施。

四、项目合作方式

1.本公司将提供项目范围内的土地与深圳市鸿怡达房地产开发有限公司（以下简称“合作方”）进行合作，通过接受合作方的搬迁安置补偿方式参与本项目，获得项目建成后的回迁物业，以实现集体利益和集体资产的保值、增值。

2.项目改造开发建设过程中，本公司不承担出资义务，本公司不参与资金筹措、拆迁安置、项目开发建设、具体管理等经营管理事务，但有权予以监督合作方。

3.合作方是项目改造实施主体，负责更新单元内包含但不限于集体资产在内的所有项目内物业涉及的拆迁补偿工作，并承担相应费用。

4.合作方负责本项目的开发建设，负责征集城市更新意向、向政府相关部门提交城市更新单元拆除重建计划立项申请、申报纳入城市更新计划、申请土地建筑物信息核查、编制申报城市更新单元规划、申请确认项目实施主体、办理拆除范围内房地产注销登记、申请用地审批、办理建设工程规划以及报建等城市更新项目涉及所有行政审批、行政许可工作到项目开发建设完成过程中的全部工作并承担所有费用和税金；合作方负责进行收购、搬迁补偿安置工作，承担项目范围内包括本公司在内的所有被拆迁人搬迁补偿安置费用及开发建设资金等。

5.本项目合作补偿协议合作期限为五年。如因不可抗力或情势变更，经合作方申请，经本公司同意后可签署补充协议合同续期三年。

五、项目合作条件

（一）利益分配与履约保证金

1.本公司通过取得物业回迁的方式进行利益分配：商业建筑面积600平方米，办公建筑面积400平方米；

2.项目履约保证金：人民币560万元，具体支付时点：合作方应在合作补偿协议签订后60日内，采用现金方式一次性缴纳。

（二）回迁物业分配与标准

1.本公司回迁物业须在项目规划一期内集中选房，物业建成后，有权选择整栋物业相连楼层。

2.本公司回迁物业的建筑设计、建筑质量等必须与本项目同业态物业相一致，不能区别对待；户型设计、套型建筑面积设计等在符合相关建筑设计规范和要求前提下，必须符合本公司的设计意愿，并经本公司确认。

3.本公司回迁分配的办公物业对应的地下停车场与居住区域的停车位原则上统一规划并进行管理分割。项目前期物业管理（回迁办公、商业物业除外）由选定的物业管理公司负责，属于本公司的回迁办公、商业物业所涉及的物业管理费由本公司与选定的物业管理公司商议决定并自行承担。

4.本项目范围内的用地性质变更、贡献率调整、开发类别调整等重大变更调整须经过双方协商沟通。

（三）、回迁物业交付

1.回迁物业交付标准：

a.商业物业：本公司分得的回迁物业入户门以内的均为毛坯房，公共部分如电梯间、大堂、外立面、天面、园林环境（架空层）、消防功能、消防合格证、给排水、排污等均由合作方统一装修及交付，具体装修标准由本公司确认，并由双方另行签订补充协议。

b.办公物业：本公司分得的回迁物业入户门以内的均为毛坯房，公共部分如电梯间、大堂、外立面、天面、园林环境（架空层）、消防功能、消防合格证、给排水、排污等均由合作方统一装修及交付，具体装修标准由本公司确认，并由双方另行签订补充协议。

2.回迁物业交付时间：合作方须在本项目取得回迁物业主体《建筑工程施工许可证》后36个月内向本公司交付回迁物业，并在办理完回迁入伙后的不超过24个月内向本公司交付回迁物业不动产权证。

3.回迁物业办证义务及费用：回迁物业不动产权证登记价格为按回迁物业竣工时按本公司书面确认且政策允许的价格进行登记。合作方负责办理不动产权证，本公司应回迁建筑面积的所有办证税费和税金由合作方承担；超出应回迁建筑面积部分的税费由本公司自行承担。如果因为政策原因暂不能办理不动产权证，在客观情况和法律允许的前提下，合作方须协助本公司办理产权公证，公证费用由合作方承担。待政策允许办理产权登记之时，合作方仍须为本公司办理产权证书。

4.差价结算：本公司选定的各类型回迁物业建筑面积应分别与约定对应的该类型应回迁建筑面积相同，商业、办公等类型建筑面积差均应当分别控制在以下规定的区间内，并采用以下办法进行结算：选定的回迁办公、商业面积和应回迁面积差在15平方米以内（含15平方米）的部分，按评估价31000元/平方米九五折标准结算；面积差超过15平方米的部分，按评估价31000元/平方米标准结算。

5.本公司回迁的全部物业为商品房性质，回迁的全部物业不动产权证产权人为深圳市新木茂华股份合作公司，回迁物业的房地产证在政策允许的情况下应以“间”（最小分割面积）为基本单元进行分割登记。

（八）合作方的违约责任：

1.合作方未经本公司同意，擅自就本项目与第三方签订合作开发协议、转让本项目的，属合作方违约，本公司有权解除合同，给本公司造成损失的，合作方应承担相应的赔偿责任。合作方与第三方签订合作开发协议、转让本项目的行为属于无效行为，本公司不对此承担任何责任，合作方应自行承担由此产生的经济责任。

2.因合作方原因导致本项目工作进展迟缓或造成中途停止相关工作，属合作方违约，经本公司催告后15日内未恢复进度的，给本公司造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。

3.因合作方原因导致合作关系终止的或土地开发实施主体资格丧失的，本公司有权解除合作补偿协议。造成本公司损失的，合作方须承担赔偿责任。

4.合作方未按约定支付本公司货币补偿款及合同约定的所有合作方应支付的款项，自约定的支付期限届满之日起至实际支付之日止，合作方应按日向本公司支付应付未付款项的0.05%作为违约金。

5.合作方应遵守政府部门有关集体资产管理和开发建设项目推进相关规定，因合作方违反上述规定导致合作关系终止的或土地开发实施主体资格丧失的，合作自动终止，已发生的全部费用和税金由合作方自行承担，本公司不予赔偿。造成本公司损失的，合作方须承担赔偿责任。

6.本方案未约定的有关项目合作各方权利义务、违约责任等条款按双方签订的《合作补偿协议》执行。

六、决策和实施程序

本公司召开公司董事会、集资会、监事会、股东大会对本公司案主要事项进行表决。召开公司股东大会进行表决时，股东大会和全体个人股股东均须4/5（含）以上表决通过，并由公证处现场公证和平湖街道集体办现场监督。街道集资办（街道办）对本项目合作事项进行备案意见或启动审查并出具审查批复意见。本公司根据街道办集资办（街道办）出具的意见与合作方签订《合作补偿协议》。

本公司：深圳市新木茂华股份合作公司

2022年  月  日