山厦工业区城市更新合作开发方案

详见附件：

龙岗区平湖街道山厦工业区城市更新项目

山厦工业区项目招商方案.pdf

合作开发方案

深圳市山厦股份合作公司二O二三年十月

目录项目基本情况

二、意向合作方基本情况

三、项目开发预算

四、集体资产评估结果及复核意见

五、拟采用的交易方式

六、竟投人的资质和条件

七、合作方式

八、合作开发期限

九、利益分配方式与合作招商底价

十、过渡期临时安置费的金额与支付方式0o112

十一、规划指标调整(含容积率调整)分配原则

十二、涉及重大变更调整约定

十三、回迁物业办证登记价格及税费承担

十四、合作方股权变更约定233

十五、退出机制

十六、交易保证金的收取及处置方式

十七、履约保证金

十八、项目交易服务费

龙岗区平湖街道山厦工业区城市更新项目合作开发方案龙岗区平湖街道山厦工业区城市更新项目(以下简称“本项目”)位于深圳市龙岗区平湖街道山厦社区。项目更新方式为拆除重建类城市更新。为了响应政府号召,促进集体资产管理的制度化、规范化民主化,落实群众的知情权、参与权和监督权。根据《龙岗区集体产权交易监督管理办法》(深龙府办规(2020)3号)、《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》(深龙府办规2022)2号)、《深圳市龙岗区国资局关于进一步促进股份合作公司集体用地合作开发和交易的通知》(深龙国资(2022)33号)等文件的相关规定,深圳市山厦股份合作公司(以下简称“招商方”)拟对本项目更新范围的集体资产进行合作招商,有关合作开发方案如下：项目基本情况(一)项目位置本项目位于深圳市龙岗区平湖街道山厦社区,南临平龙西路、北临惠华路、东临山厦路、西临杉坑一路。(二)项目土地权属状况项目更新单元用地面积481,339.93平方米,拆除范围用地面积390,235.21平方米,其中,项目拆除范围内招商方的集体用地合计约241,940.40平方米。更新单元范围内拆除范围外用地面积91104.72平方米,其中,招商方未完善征转手续用地71,808.74平方米。本项目拆除范围内涉及用地权属性质为:国有已出让用地、城中村用地、旧屋村用地、未完善征转手续用地等类型。(三)项目现状物业情况项目需拆除永久性建筑物面积425,560.57平方米,临时性建筑物水平投影面积70,039.11平方米。项目整体范围内建筑物信息如下,具体以测量单位的测量数据为准。(四)非农建设用地指标情况项目涉及招商方非农建设用地指标52,104.65平方米。(五)城市更新单元规划指标情况根据《深圳市龙岗区人民政府关于<龙岗区平湖街道山厦工业区城市更新单元规划>审批情况的通知》,本项目拆除后拟打造成为生研发、配套服务等多元功能为一体的产业创新集聚示范区。开发建设用地面积247,292.7平方米(其中3,000平方米国有未出让的零星用地按照城市更新办法及其实施细则一并出让给项目实施主体),规划容积1,591,210平方米,其中住宅76,160平方米(含租赁型人才住房10,270平方米),商业、办公及旅馆业建筑3,000平方米,厂房533,870平方米,产业研发用房519,050平方米(含创新型产业用房62,290平方米),产业配套用房419,370平方米(含商业服务设施98,970平方米,宿舍320,400平方米),公共配套设施(含地下)39,760平方米(含9班幼儿园2,400平方米、占地面积2,700平方米,社区警务室100平方米,社区管理用房450平方米,便民服务站600平方米,2处文化活动室合计4,000平方米,社区健康服务中心3,600平方米,社区老年人日间照料中心1,200平方米,3处综合车站合计17,200平方米,小型垃圾转运站260平方米,公共厕所120平方米,再生资源回收站80平方米,环卫工人作息房20平方米邮政所150平方米,110千伏变电站3,500平方米,社区级公共配套用房4,980平方米《含党群服务中心650平方米),公共充电站1,100平方米)。另配建2处社区体育活动场地占地面积合计3,000平方米。意向合作方基本情况)本项目的意向合作方为深圳市金地弘发房地产开发有限(二)意向合作方已协助招商方完成了下列具体工作:完成更新项目计划申报、土地与建筑物信息核查、更新单元规划的编制与审批(三)根据《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》(深龙府办规(2022)2号)相关规定,本项目已完成专项规划,考虑到意向合作方在前期专项规划阶段的贡献,在本项目评审中将给予意向合作方6分优先分项目开发预算经深圳市一统土地房地产评估工程咨询勘测有限公司对本项目城市更新的可行性进行研究,并出具了《可行性研究报告书》:深统(研)字[2023]第PHSX-08002号一一在研究时点2023年8月1日本项目容积率为6.43时,在设定规划条件下,招商方通过以集体土地、地上建筑物、非农建设用地指标等资产与合作方进行合作开发通过分析测算,招商方分配物业价值为3,164,122,677元。本项目在规划条件下的整体总投资额约为16,890,977,788元集体土地上总投资为9,367,845,238元,包括土地成本费用、建安工程费用、专业费用、管理费用、不可预见费用、财务费用、销售费物业专项维修资金等,具体以合作方实际投入为准。合作方应自行做好相关项目经济测算,招商方不对合作方实际投资额与测算投资额之间的差额承担任何责任项目涉及的市场、运营等方面的风险都在可控范围内,并且已做好风险防范方案。本项目社会效益显著、经济效益较好、整体风险可控,具备可行性四、集体资产评估结果及复核意见招商方已委托深圳市一统土地房地产评估工程咨询勘测有限公司对本项目集体物业现状价值、集体土地在城市更新设定规划条件下的土地使用权市场价值及非农建设用地指标价值进行评估,具体评估报告如下。(一)《土地估价报告》:深一统(2023)(估)字第PHSX-08003在评估时点2023年8月1日,深圳市山厦股份合作公司所拥有的241,940.40平方米土地在城市更新设定条件下的土地使用权市场价值为2,186,100,119元。(二)《房地产估价报告》:深一统(评)字[2023]第PHSX-08004号一一在评估时点2023年8月1日,深圳市山厦股份合作公司和深圳市山厦实业股份有限公司合计拥有的永久性建筑物面积88981.52平方米、临时性建筑物水平投影面积5,271.97平方米,总价值为449,968,438元。三)《非农建设用地指标估价报告》:深一统(评)字[2023]第PHSX08005号一一在评估时点2023年8月1日,深圳市山厦股份合作公司所拥有的52,104.65平方米非农建设用地指标价值为312,627,900元。根据深圳市一统土地房地产评估工程咨询勘测有限公司出具的《龙岗区平湖街道山厦工业区城市更新项目采用非农指标对补缴地价的影响说明》,对比未调入非农指标的应缴地价52,104.65平方米非农建设用地指标调入后,可节省地价款270,925,222元。本项目非农指标评估价值高于非农指标节省地价,最终非农指标价值以评估价值312,627,900元为准。(四)《房地产估价报告》:深一统(评)字[2023]第PHSX08006号一一在评估时点2023年8月1日,深圳市山厦股份合作公司所拥有的位于项目更新单元范围内拆除范围外未完善征转手续用地71,808.74平方米,总价值为215,426,220元。(五)《房地产估价报告》:深一统(评)字[2023]第PHSX-08007在评估时点2023年8月1日,深圳市山厦股份合作公司所拥有的置换后物业价值为3,164,126,000元。(六)根据戴维量行(深圳)土地房地产评估咨询有限公司出具的《龙岗区平湖街道山厦工业区城市更新项目涉及深圳市山厦股份合作公司所拥有的土地在城市更新设定条件下的土地使用权市场价值评估报告等6本报告及1份非农指标对补缴地价的影响说明的复核报告》[戴维核字S2(2023)09HN00号],复核意见为:报告符合估价规范要求,估价方法及技术路线较合理,报告内容符合法律规定,价格取值较为合理,报告复核结果为合格。五、拟采用的交易方式本项目拟通过深圳交易集团有限公司龙岗分公司(以下简称“交易集团”)采用公开招标方式引进项目合作方一)本项目釆用直接确定合作方的方式,授权评审(磋商或谈判)小组确定合作方,评审方法为综合评审法。(二)公告时间:二十日。公告期间,由交易集团对竞投人进行资格审查。(三)公告期满后,若符合条件的竞投人超过3家(含)采取公开招标方式确定合作方。若符合条件的竟投人不足3家,公告期延长10日。延长公告期满后,符合条件的竞投人仍不足3家的,招商方将选择继续交易,由交易集团按照以下方式组织实施:1.若有2个符合条件的竞投人,采用竞争性磋商方式确定合作2.若只有1个符合条件的竞投人,通过单一来源谈判方式确定合作方。(四)公开招标和竞争性磋商在满足招标(磋商)文件全部实质性要求的前提审(磋商)小组按照招标(磋商)文件规定的各项评审因素进行综合评分,各项合计最高分确定合作方。采用单一来源谈判的方式通过符合性审查及谈判的响应方确定为合作方。(五)评标(磋商/谈判)小组的选取规则:由招商方代表和外部专家组成,共7人,其中:招商方代表2人,外部专家5人。招商方代表由深圳市山厦股份合作公司董事会推选,外部专家由交易集团在专家库中随机抽选(六)本项目采用百分制评分,总分100分。具体招标(磋商文件由招商方股东(代表)大会授权董事会根据本合作开发方案另行制定并实施六、竞投人的资质和条件(一)竞投人净资产规模在人民币1亿元(含本数)以上,且负债率不高于50%(含本数)(证明材料:提供2022年企业年度审计报告复印件(二)竞投人(或其控股母公司)具备房地产项目开发资质二级或以上(证明材料:竞投人须需提供住房和城乡建设主管部门颁发的竞投人或控股母公司在有效期内的房地产开发资质证书复印件(三)竞投人和其控股母公司具有良好的诚信记录,即无严重违法失信和未被纳入失信被执行人名单(证明材料:1.竞投人和控股母司须提供项目公告期内在“国家企业信用信息公示系统网站”打印的严重违法失信信息查询结果截图;2.竞投人和控股母公司须提供项目公告期内在“中国执行信息公开网”打印的失信被执行人查询结果截图)。备注:1.控股母公司是指直接持有竞投人股权>50%的企业,报名时竞投人提交控股母公司资质的,须附母公司营业执照及政府工商部门官方网站载明的竞投人与控股母公司之间股权关系查询文件。2.竞投人使用控股母公司的开发资质、开发经验参与竞投的,报名时应提交其控股母公司盖章的资信授权文件。3.如竞投人中标,其控股母公司须出具书面担保函,同意对竞投人在《合作开发协议》中的全部责任和义务向招商方承担连带责任;4.上述所有资料均须加盖竞投人公章。七、合作方式(一)招商方以项目拆除范围内土地面积241,940.40平方米、更新单元范围内拆除范围外未完善征转手续用地71,808.74平方米,地上永久性建筑物88,981.52平方米及临时性建筑物水平投影面积5,271.97平方米、非农建设用地指标52,104.65平方米参与合作开发建设,项目的运作、开发等全部资金投入由合作方负责。(二)招商方提供上述集体资产,获取相应的合作补偿及利益回报;项目改造开发建设过程中,招商方不承担出资义务,不参与具体开发管理等事务。(三)合作方作为本项目改造实施主体,负责本项目更新范围内包括招商方集体资产在内的所有权利主体物业的拆迁补偿工作,并承担相应费用。除招商方应取得的合作补偿及利益回报及其他权利人物业涉及的拆迁补偿权益外,本项目的其他权益均归属于合作方所有。(四)合作方负责从项目拆迁谈判补偿、实施主体确认、用地规划许可证、土地使用权出让合同、设计、施工建设、竣工验收、入伙办理不动产权证到项目开发建设完成整个过程的全部工作及出资,招商方予以协助。八、合作开发期限(一)本项目开发期限自签订《合作开发协议》之日起至招商方取得全部应分得的利益补偿之日止。(二)合作方应于本项目取得主体施工许可证之日起60个月内(采用分期开发模式的,应在相应地块取得主体施工许可证之日起60个月内)完成竣工备案并向招商方交付分成物业(双方须办理相关物业移交手续),并于招商方办理分成物业入伙手续之日起24个月内为招商方办理物业不动产权证书。(三)若合作方逾期向招商方交付分成物业的,按下列方式执行:(1)逾期一年内的(含本数),合作方需按同期同地段同类型分成物业的市场租金标准(招商方、合作方共同委托第三方评估机构予以评估)向招商方支付过渡安置补偿费;(2)逾期超过一年的,每一年在上一年度补偿费基础上上浮10%,直至分成物业交付招商方之日止。九、利益分配方式与合作招商底价本项目采三方评估机构予以评估)向招商方支付过渡安置补偿费;(2)逾期超过一年的,每一年在上一年度补偿费基础上上浮10%,直至分成物业交付招商方之日止。九、利益分配方式与合作招商底价本项目采用回迁物业的利益分配方式,回迁物业类型为厂房物业(含配套宿舍)。遵照集体资产增值保值的基本原则,本项目合作分成招商底价为人民币3,164,122,677元(大写:人民币叁拾壹亿陆仟肆佰壹拾贰万贰仟陆佰柒拾柒元整),按14,000元/m标准折算回迁厂房物业面积为226,009平方米。十、过渡期临时安置费的金额与支付方式一)合作方应向招商方支付过渡期临时安置费,永久性建筑过渡期临时安置费统一为25元/m/月,临时性建筑过渡期临时安置费统一为15元/m/月,过渡期临时安置费每三年递增7%。(二)招商方过渡期临时安置费自双方办结集体资产移交手续之起计算,计至合作方将回迁物业交付给招商方之日止。具体支付方式在双方签订的《合作开发协议》中另行约定。(三)合作方每季度支付一次过渡期临时安置费,合作方未及时足额向招商方支付过渡期临时安置费的,每延迟一日,须按应付未付过渡期临时安置费的日万分之三向招商方支付违约金。十一、规划指标调整(含容积率调整)分配原则本项目设定土地初步规划为二类居住用地(R2)、新型产业用地(M0)和普通工业用地(M1),设定容积率为6.43(项目最终规划指标以政府相关部门批复为准)。本项目已取得专项规划批复文件未来开发建设过程中如最终规划可售计容积率建筑面积增加,对于建筑面积超出部分(不含无偿贡献给政府的建筑面积、公配面积),招商方应分得的比例不低于交易结果中招商方应分得的分成物业面积与项目可售计容积率建筑面积(包括回迁物业,不含无偿移交给政府或由政府按成本价回购的物业)的价值占比;若相关政府部门批复的可分配、销售计容积率建筑面积减少,招商方根据成交结果享有的利益不降低。十二、涉及重大变更调整约定项目范围内的用地性质变更、贡献率调整、开发类别调整、涉及工业上楼等重大规划变更调整,招商方有权要求进行二次评估。评估费用由合作方承担。招商方可根据评估结果与合作方协商调整利益分配。协商成功的,双方签订补充协议;协商不成的,任意一方可以解除合同,适当赔偿造成对方的损失和合作方的前期投入(含履约保证金)十三、回迁物业办证登记价格及税费承担招商方根据集体物业的经营特点及相关政策规定与合作方书面确定产权登记价格合作方承担项目改造开发过程中税务咨询、法务咨询、房产证注销等相关纳税、完税费用。合作方承担支付的补偿款及办理不超过成交结果部分的分成物业不动产权证所涉及的一切费用及税费,超出成交结果的建筑面积部分的一切费用及税费由招商方自行承担。因合作方原因导致逾期为招商方办理分成物业不动产权证的,按招商方分成物业市场评估价每日万分之三的标准支付逾期办证违约金。十四、合作方股权变更约定招商方与合作方签订《合作开发协议》后,合作方不得转让本项目;未经招商方书面同意,合作方控股权不得发生变更,否则招商方有权终止合作。十五、退出机制合作方与招商方签订《合作开发协议》后,双方原则上不得无故退出项目,但出现下列情形之一的,招商方有权解除《合作开发协议并按协议约定追究乙方的违约贵任,导致招商方损失的由乙方赔偿:一)因合作方单方原因不履行合作协议,导致合作目的无法实现的(二)合同履行完毕之前,有证据证明合作方存在经营状况严重恶化、丧失商业信誉、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的,经招商方书面通知后,在180日内未恢复履行能力且未提供适当担保的,视为以自己的行为表明不履行主要债务。(三)合作方违反城市更新相关法律、法规、政策规定,造成不良影响或者严重后果的。十六、交易保证金的收取及处置方式(一)交易保证金本项目交易保证金为人民币500万元(大写:人民币伍佰万元整)。2.竞投人应于报名截止日前交纳交易保证金至交易集团指定账。交易保证金应一律从竞投人账户转出,不接受现金汇款、个人银行结算账户转出和第三方代交。(二)交易保证金处置方式1.未被确定为合作方的竞投人,由交易集团在交易结果公示期满后的5个工作日内无息原路退回。2.竞投人被确定为合作方,其交纳的交易保证金在其签订《合作开发协议》且出具履约保证金或履约保函凭证之日起5个工作日内,由交易集团无息原路退回3.竞投人中标后,因竞投人原因未与招商方签署《合作开发协议》的,取消其合作方资格,交易保证金不予退还,且招商方有权重新选合作方。(三)下列任何情况发生时,交易保证金将不予退回,交易集团在扣除交易服务费后,将剩余的交易保证金转给招商方1.在交易公告规定的投标/响应时间截止后撤销交易文件或者作出撤销交易实质行为的2.在被确定为成交人、中标人后无故放弃中选资格的3.在被确定为成交人、中标人后,未按规定足额支付交易服务费的：4.经相关主管部门认定意向方之间相互串通、影响公平竞争的5.经相关主管部门认定意向方提供虚假主体材料或证明文件的;6.存在其他违法违规情形的。十七、履约保证金(一)本项目履约保证金为人民币5000万元(大写:人民币伍仟万元整)。履约保证金应以现金转账或符合《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》规定的履约保函,但现金转账支付部分不得低于人民币3000万元。(二)如意向合作方成为合作方,其前期交纳给招商方的人民币3000万元意向保证金自动转为本项目履约保证金,不足部分通过现金转账支付或提供履约保函。如因意向合作方原因未与招商方签署《合作开发协议》的,取消其合作方资格,上述合作意向保证金不予退还。(四)合作方不履