龙岗区股份合作公司信息简报-110期

 本期关注

▲热点聚焦

联合兴业公司召开董事会讨论东部过境高速公路回购

▲产业转型

六约股份合作公司拓展发展空间  全力推动产业转型升级

▲协会动态

大鹏新区股份合作公司董事长赴龙岗区考察学习

目录

▲热点聚焦联合兴业公司召开董事会讨论东部过境高速公路回购/01

▲产业转型

六约股份合作公司拓展发展空间  全力推动产业转型升级/05

▲工作研究

需警惕股份合作公司物业分租风险/06

▲经验交流

横岗街道出台“1+11”制度规范股份合作公司运行管理/08

▲协会动态

大鹏新区股份合作公司董事长赴龙岗区考察学习/09

▲他山之石

（一）东莞市经济转型发展的探索与实践（一）/14

▲工作简讯

（一）龙岗区政协领导到樟树布股份合作公司了解社情民意/18

（二）横岗街道举办2016年度股份合作公司中高层经营管理人员培训班/18

（三）辅城坳股份合作公司加快步伐 积极推进岐岭片区旧改/19

（四）樟树布股份合作公司城中村综合整治彰显成效/07

（五）平湖股份合作公司团委组织开展义工野外拓展活动/04

（六）横岗街道8家股份合作公司全面实现“政企社企分开”/20

热点聚焦

联合兴业公司召开董事会讨论东部过境高速公路回购

  “深圳东部高速公路在建设过程中被收回项目特许经营权，联合兴业公司如何应对……”11月22日，由84家股份合作公司（包括龙岗、大鹏两区）组成的深圳市联合兴业投资股份有限公司（以下简称联合兴业公司）召开董事会，研讨对策。联合兴业公司董事长张育彪，钟拥军、吴祖庆、刘新平、车永东等董事出席会议，龙岗区国资委负责人、区国资委集体科、深圳华昱东部高速公路有限公司（以下简称华昱公司）及联合兴业公司法律顾问广东冠景律师事务所（简称冠景律师）相关负责人列席了会议。

    会议首先听取了华昱公司相关负责人就深圳华昱投资开发（集团）有限公司（以下简称华昱集团）、华昱公司与深圳市人民政府授权代表深圳市发展和改革委员会、深圳市交通运输委员会于2016年10月28日签订的《收回深圳市东部过境高速公路项目特许经营权协议》（以下简称特许经营权协议）的经过以及协议要点。冠景律师就华昱公司运作模式等相关问题进行了现场咨询及提问，华昱公司一一解答。华昱公司相关负责人离开会场后，董事会就联合兴业公司参股东部过境高速公路后目前面临政府收回深圳市东部过境高速公路项目特许经营权及股份合作公司应得到的合理回报进行了热烈讨论。

董事们认为：拥护深圳市政府的决策，但对股东之一的华昱公司直接与政府签订协议事宜持保留态度。当前迫在眉睫的是深圳市政府收回深圳市东部过境高速公路项目特许经营权，联合兴业公司如何在收回投资成本的同时，争取获得合理的回报。

    会议基本达成四项共识：一是会后尽快形成董事会决议，并征求董事意见，履行签字程序。二是算好东部过境高速公路由市政府回购后联合兴业公司利益分配账。要开展内部审计，测算联合兴业公司的合理回报。三是本次董事会会议决议形成后，抓好落实。制定下一步工作的方案，特别是核算好基本利润，再和华昱公司进行谈判。四是在联合兴业公司形成董事会决议后，律师要根据相关法律条文进行谈判准备，争取下次在联合兴业公司董事会、股东会议就政府回购东部过境高速公路利益分配方式等进行表决。（区国资委）

相关链接：

一、深圳市联合兴业投资股份有限公司与东部过境高速公路的关系

2008年12月8日，原深圳市发展改革局和深圳市交通局与深圳华昱投资开发（集团）有限公司签订了《深圳市东部过境高速公路项目特许经营协议书》，确定华昱公司为本项目特许经营单位。2009年6月，深圳华昱投资开发（集团）有限公司为东部过境高速公路项目成立了全资子公司（深圳华昱东部高速公路有限公司），当时的注册资金3亿元人民币。

为切实转变龙岗区社区集体经济发展方式，引导股份合作公司摆脱单一的物业租赁经济，拓宽投资渠道，向多元化发展，龙岗区政府组织全区有意向参股投资东部过境高速公路项目的股份合作公司组建成立“深圳市联合兴业投资股份有限公司”。2010年7月28、29日，深圳市联合兴业投资股份有限公司登记注册资料签署工作会议分别在布吉、龙岗、葵涌及南澳4个街道顺利召开，组织11个街道共84家参股股份合作公司参加了签署会议，选举产生了11位董事和5位监事，以及公司董事长、副董事长、监事会主席、职工代表，任命了公司经理及法定代表人。

 2010年8月13日深圳市联合兴业投资股份有限公司（龙岗、大鹏两区84家股份合作公司共同组成）成立。

 同年8月2 6日深圳市联合兴业投资股份有限公司与深圳华昱投资开发(集团)股份有限公司成功签约深圳市东部过境高速高速公路，并举行仪式。

    同年10月，深圳市联合兴业投资股份有限公司与华昱投资开发(集团)有限公司签订《股权转让协议》，公司利用各股份合作公司的投资款投资深圳东部过境高速公路项目，扩宽各股份合作公司的投资渠道。

深圳华昱东部高速公路有限公司的注册资本和实收资本均为3亿元人民币，联合兴业投资股份有限公司持有30%股权，深圳华昱投资开发(集团)有限公司持有70%的股权。公司经营范围为高速公路及配套综合设施的建设开发和经营管理。营业期限自2009年6月15日起至2049年6月15日止。

    2011年4月26日，深圳市联合兴业投资股份有限公司在深圳市市场监督管理局完成股权变更的工商登记手续，并取得了企业法人营业执照，由此，联合兴业公司正式成为深圳华昱东部高速公路有限公司的法人股东（联合兴业投资股份有限公司持有30%的股份）。2014年4月华昱东部高速公路有限公司增资3亿元，增资后的注册资本为人民币6亿元。

二、深圳市政府收回项目特许经营权的背景

东部过境高速公路是《粤港合作框架协议》中重大基础设施建设项目。

东部过境高速公路起于规划中的莲塘口岸，向南通过口岸与香港东部通道相衔接，并通过市政连接线和北环快速路、爱国路相连接，向北经罗湖、龙岗、坪山，终于深汕、惠盐高速公路的金钱坳立交，线路全长32.8公里。一期全长约31.1公里（其中龙岗区路段长20.2公里，梧桐立交、西坑立交、简龙立交、宝龙立交、锦龙立交和金钱坳立交位于龙岗辖区），是深圳市干线路网规划“七横十三纵”中高速公路网的重要组成部分，也是实现深港过境交通“东进东出、西进西出”规划目标的三条过境疏港通道之一。

直通香港的东部过境高速公路原计划是收费性公路项目，在大陆内起点于深圳市罗湖区莲塘水厂西北侧，往东北经罗湖区、龙岗区，终止于金钱坳立交（与惠盐高速公路顺接、与深汕高速公路相接）；为双向六车道，是实现深港过境交通的重要通道之一，预计共需投资人民币57.9亿元。联合兴业投资股份有限公司参股东部过境高速公路30%。

东部过境高速公路项目原计划总工期为3年，当时预计2014年竣工。然而，项目在征地拆迁、沿线互通立交、香港连接线路对接协调等方面遇到不少困难，致使竣工时间再三推迟。龙岗区国资委及联合兴业投资股份有限公司领导多次到华昱东部高速公路有限公司及东部过境高速公路施工现场了解工程进展情况，协调解决相关困难，但东部过境高速公路施工进度依旧缓慢。

    根据广东省高速公路建设目标要求，东部过境高速必须确保于2018年与莲塘口岸同步建成。

为加快推进特区一体化进程，促进“东进战略”的实施，深圳市政府决定通过谈判协商收回该项目特许经营权。为此，由深圳市发展改革委、财政委、规划国土委、交通运输委、法制办等部门组成了联合谈判小组，在市监察局、审计局的监督见证下，本着坚持公平公正合理合法的原则，与项目业主进行了近一年的审计、评估工作和艰苦谈判，并最终达成协议。经市政府审议，同意收回东部过境高速公路特许经营权，并授权市发展改革委、市交通运输委与项目业主签署《收回深圳市东部过境高速公路项目特许经营权协议》。

2015年7月，深圳市政府决定东部过境高速公路的投资方式由社会投资调整为政府投资。

2016年2月，广东冠景律师事务所受深圳市联合兴业投资股份有限公司委托，参与东部过境高速公路项目特许经营权回购的相关事宜。3月29日，广东冠景律师事务所律师代表联合兴业投资股份有限公司致函华昱东部高速公路有限公司和华昱投资开发(集团)股份有限公司，要求以显见主体参与东部过境高速公路项目特许经营权谈判谈判，但由于各种原因，未获得回应。10月14日，市政府六届五十二次市政府常务会议批准东部过境高速公路项目按照高速公路和快速之中较高的标准建设，建设期继续执行。高速公路基建程序，交工验收合格之日收回项目特许经营权。东部过境高速公路项目道路功能相应调整为非收费高速公路。

10月28日上午，深圳华昱投资开发（集团）有限公司（以下简称华昱集团）、华昱公司与深圳市人民政府授权代表深圳市发展和改革委员会、深圳市交通运输委员会签订了《收回深圳市东部过境高速公路项目特许经营权协议》。协议签署后，将维持原东部过境高速公路规模基本不变，道路功能调整为免费通行的城市快速路，将原收费站立交进行调整、新增部分立交，并由原项目业主继续负责建设，建成后实施免费通行。   

11月8日，联合兴业投资股份有限公司董事长张育彪、总经理黄志葵参加华昱东部高速公路有限公司股东沟通会。

平湖股份合作公司团委组织开展

 义工野外拓展活动

    为进一步推进社区义工们创先争优活动的高效运行，增强义工队伍的凝聚力、战斗力，更好地服务的广大群众，11月24日（感恩节），平湖股份合作公司团委组织50名义工开展野外拓展活动。

    当日，50名义工们来到了大鹏新区，相继参观了大鹏所城、地质公园，最后来到了较场尾海岸，进行义工团队野外拓展活动。活动的名称为“解手链”团队合作训练。此时此刻，义工们手拉手紧密相连，但这却限制了各自的行动。训练目标是要形成一个由众人组成的“圆”，这个“圆”既能让大家紧密相连，又能让大伙朝着同一个方向滚动前进。在大家不松开手的情况下，如何让“网”变成为一个“圆”？考验着每一个队员的配合、沟通、执行及领导力。经过一次又一次的尝试，终于达到目标，形成了一个大大的“圆”……

活动结束后，义工们分享着喜悦，畅谈着彼此的心得。大家认为，此次拓展活动加强了义工们之间沟通、交流，增进了彼此间的友谊；大家更加懂得合作的重要性，彼此之间更加信任了；义工团队的聚合力、向心力得到空前的增强，为今后的义工活动开展增添了活力。（平湖街道 平湖股份合作公司　刘秀芬）

六约股份合作公司拓展发展空间  全力推动产业转型升级

六约股份合作公司结合自身优势，坚持高端引领、项目驱动，全力推动产业转型升级。截止11月底，中和盛世珠宝产业园一期已建成投入使用。

为切实转变社区经济发展方式，加快股份合作公司转型升级步伐，进一步提升社区经济发展质量，增强集体经济发展后劲，六约股份合作公司认真做好中和盛世珠宝产业园区的整治规划建设，并协助其做好招商工作。

中和盛世珠宝文化产业园项目为六约股份合作公司及其牛始埔分公司引进的产业转型项目，由深圳市信德缘珠宝首饰有限公司投资建设并实施管理。园区位于六约社区牛始埔居民小组，规划总占地面积约130万平方米，总建筑面积约147.5万平方米，规划有珠宝品牌孵化基地、珠宝博物馆、珠宝世界之窗、珠宝文化公园、珠宝研发生产基地等；项目总投资约人民币106.5亿元，开发周期为2014年6月至2018年12月。 

目前，入驻中和盛世珠宝产业园的珠宝企业已达100多家，从业人数3000余人。其中大型企业30余家，包括金品、高特、信德缘、爱宝鑫、金宝福、江明艺等珠宝知名品牌。在项目申报和综合整治厂房过程中，六约股份合作公司派专人跟踪落实，及时协调，消除各种不利因素，积极推进各项工作的开展。

改造后，中和盛世珠宝文化产业园物业租金价格为16元/月/平方米，比同类物业租赁价格高出20%，牛始埔分公司全年可增加收入420余万元，股民人均增加收入8950元/人/年。（ 横岗街道集体办 曾玮）

2016年11月来稿情况

     截至2016年11月30日，《信息简报》编辑部共收到2016年11月各街道来稿10篇；其中横岗街道（胡利霞3篇、林晓珊1篇、曾玮1篇）5篇，平湖街道（黄瑞晴2篇、刘秀芬1篇）3篇，南湾（邹权尧1篇）、布吉（洪涛1篇）等街道各1篇。

需警惕股份合作公司物业分租风险

 改革开放以来，在深圳物业租赁市场上，物业分租现象呈增多趋势。承租人从物业所有人处租来物业后，对物业的功能、格局和装修等进行改造，再分租给商户、住户、小公司或小作坊。对于拥有厂房、市场和综合楼等大型物业的股份合作公司而言，将物业承包给这类“二房东”有利于减轻管理负担，但可能滋生违建、安全和纠纷等隐患风险，需引起警惕。

股份合作公司物业分租风险

    ●违建风险

    一些“二房东”为增加租金收入，对其租赁的物业进行加建扩建，这种现象若发现不及时或处理不妥当，一方面会给政府查违工作带来压力；另一方面，违建产生的后果风险也有可能转嫁给股份合作公司，最终造成一定的经济损失。

    ●安全风险

    一些“二房东”接手物业后，为尽量提高租金收入，往往对物业的功能和格局进行大尺度改造。有的是功能上“工改商”、“工改住”，原本作工业用途的厂房被改造为商场或出租屋，或商场与出租屋二合一的综合楼；有的是格局上“大分小”，原本整层的格局被分割成一间间的店铺或出租屋，有的甚至采用不具备阻燃性能的彩钢板作为隔墙材料，埋下消防安全隐患。若不幸发生事故，作为物业所有者的股份合作公司难免会被牵连追责。

●纠纷风险

经营物业分租生意的“二房东”实力和信用参差不齐，有的“二房东”将物业分割出租后，遇到经营不善等意外情况可能逃之夭夭，此将留下大堆复杂的商业纠纷、租赁纠纷由股份合作公司收拾。

对策与建议

●尽量避免将物业租给“二房东”

在出租物业时，应对承租人做深入了解，优先选择直接经营制造业或商业的企业主，尽量避开 “二房东”或中介，同时在租赁合同中增加禁止转租及违约条款。

●要求承租人说明运营模式和改造方案

目前，不少股份合作公司在进行大型物业招租时，已采用竞标方式。这种方式有利于提高租价，但实际操作往往有些简单，考量的主要是竞标人出价高低，而可能忽略竞标人租用物业后的经营模式。对此，建议股份合作公司在对大型物业进行招租竞标时，一方面要竞标人提供报价，另一方面还要竞标人说明经营模式，若涉及物业功能改变或格局改建，还应该要求对方提供相关方案，并将此作为租赁合同的附件材料。日后对方若违背方案实施改造，可据此追究违约责任或要求解除合同。

●整合成立物业管理部门

目前，一些股份合作公司成立了物

业管理公司管理集体物业，但也有一些股份合作公司内部设有物管办和基建办，但物管办往往只管理小区化的城中村或统建楼，基建办则主要负责集体物业维修，缺乏一个部门对集体物业进行精细化管理，这不利于集体物业总体租价水平的持续提高。对此，这些股份合作公司可考虑对其下设部门进行整合，或与第三方机构合作，成立功能更为强大的物业管理部门，全面负责集体物业乃至原村民居住区公共区域的维护、管理和提升工作，以提升原村民居住环境和公司经济收入。（平湖街道 辅城坳股份合作公司  黄瑞晴）

樟树布股份合作公司城中村

综合整治彰显成效

    为推进旧城改造，改善城市环境，樟树布股份合作公司大力配合政府部门开展城中村综合整治工程。经过两年的努力，而今樟树布社区面貌焕然一新。   

    由政府统一规划和投资实施的樟树布社区新村综合整治工程于2013年开展，覆盖整个社区，包括新村、上园、樟树、樟富、新塘等5个片区的城中村，涉及范围面积约25万平方米。按照规划，该工程重点落实及完善配套设施，改善城市环境，建设一个配套设施完善、管理规范、生活便利的居住组团，打造南湾街道综合整治规划的典范。工程总投资2800多万元。

在规划实施过程中，樟树布股份合

作公司及所属物业管理公司给予全力配合，并派出专人现场跟进，协调处理施工中出现的问题，使工程进展顺利。樟树布股份合作公司还在火灾隐患整治方面另外追加了资金投入。经过综合整治，樟树布社区的道路交通、供水、消防、排水、排污、电力、通信、视频监控、燃气管道、绿化、照明工程等社区基础设施得到全面改造和完善。股份合作公司消除了一批安全隐患，改善了村容村貌，提升了整个社区的环境，极大地满足了社区居民群众对优质生活环境和管理服务的更高要求，增加了居民的幸福指数及获得感，赢得了群众的普遍好评。（南湾街道 樟树布股份合作公司 邹权尧）

横岗街道出台“1+11”制度规范

股份合作公司运行管理

为进一步规范街道股份合作公司管理，完善内部制约和外部监管机制，加快建立现代企业制度，保障股东合法权益，确保社区集体经济健康稳定可持续发展，横岗街道以问题为导向，总结实践中经验，并学习借鉴兄弟街道的做法，研究制定了关于进一步规范股份合作公司运行管理“1+11”制度。“1+11”制度成为龙岗区首个街道层面出台的社区“三资”监管系统性文件，涵盖面广、注重实用性和可操作性。

建立健全“三资”管理制度，细化日常监管

制定了《横岗街道社区股份合作公司财务管理制度》、《横岗街道社区股份合作公司经济合同管理制度》、《横岗街道社区股份合作公司公章管理使用制度》、《横岗街道社区股份合作公司档案管理制度》、《横岗街道社区股份合作公司“三资”信息公开制度》。如严格开支审批制度，严禁亏损分红，要求建立“三资”台账，实现信息对所有股民公开，实行分公司公章统一上缴总公司，由专人保管，实行用章审批制度，签订经济合同需履行法定决策程序，严格公司档案管理等。

强化重大事项监管，规范重大事项决策程序

制定了《横岗街道社区股份合作公

司重大事项决策备案制度》，明确重大事项清单和决策原则，重大事项决策遵循征询意见、民主评议、街道办备案、结果公开和审核记账五个步骤程序，进一步细化重大事项备案操作流程等。

完善“四会”运作机制，建立健全运行机制

制定了《横岗街道社区股份合作公司股东代表大会运作指引》、《横岗街道社区股份合作公司董事会运作指引》、《横岗街道社区股份合作公司监事会运作指引》、《横岗街道社区股份合作公司集体资产管理委员会运作指引》。如明晰股东代表大会运作程序，规范董事会权力边界，加大监事会监督力度，充分发挥集体资产管理委员会职能。

创新“三资”监管机制，启动督查机制

制定了《横岗街道社区股份合作公司“三资”管理工作督查制度》，如采取日常督查、不定期督查和定期督查等形式，对在督查中认真落实制度、有错必纠、有问题及时整改、保质保量完成任务、经济效益好、服务到位的公司给予通报表扬和适当奖励；对制度落实不到位、责任意识不强、发现问题不及时整改或整改不到位、经济效益差的公司给予通报批评。（横岗街道集体办  胡利霞）

协会动态

大鹏新区股份合作公司董事长

赴龙岗区考察学习

小镇喜迎客 情暖低碳城。

    2016年11月3日，大鹏新区发展和财政局与龙岗区股份合作公司协会共同组织大鹏新区股份合作公司董事长40余人，来到深圳大运软件小镇和深圳国际低碳城参观考察，并在龙岗区坪地街道与坪地坪西股份合作公司、六联股份合作公司董事长进行交流座谈。大鹏新区发展和财政局调研员初进校、坪地街道办副主任严学雄，以及龙岗区股份合作公司协会、龙岗区坪地街道集体办，大鹏新区大鹏、葵涌、南澳等办事处集体办负责人参加。

    上午，大鹏新区股份合作公司董事长们，首先来到深圳大运软件小镇。大运软件小镇是龙岗区通过“政府主导、企业运作、示范引领”改造建设的一个重大项目。2016年3月，深圳大运软件小镇孵化器被科技部认定为国家级科技企业孵化器，成为龙岗区第3家“国字号”科技企业孵化器。现场，大运软件小镇相关负责人介绍：大运软件小镇的“前身”是龙岗区横岗街道荷坳社区的莲塘尾工业区；位于龙岗大道与机荷高速交汇处东北侧，毗邻龙岗大道和地铁3号线；总占地面积约14万平方米，建筑面积16万平方米。园内原有各类工业企业91家，大多数企业属于低端制造业。2012年初，龙岗区启动了莲塘尾工业区综合旧改项目。借力城市更新，红荷股份合作公司莲塘尾工业区成功“变身”大运软件小镇。2011年，大运软件小镇原旧工业区产值不到2亿元，纳税额不到550万元。2012年2月大运软件小镇园区启动，2013年11月开园。通过系统化的改造升级，截至目前，园区的产值和纳税分别比改造前增长了5.5倍和9倍，实现了“三年一跨越”的宏伟目标。同时，通过产业提升有效促进了社区经济的转型。该园区租金由原来的10元/平方米提高至35元/平方米。2015年红荷股份合作公司仅大运软件小镇新增收入2000万元，股民人均分红6.5万元。

下午，大鹏新区股份合作公司董事长们前往深圳国际低碳城参观考察。

深圳国际低碳城位于坪地街道，作为中欧可持续城镇化合作旗舰项目，2012年8月启动建设；总规划面积约53.14平方公里，其中以核心区域1平方公里为启动区，高桥园区及周边5平方公里范围为拓展区；实行由启动区和拓展区并逐步到坪地街道全域的渐进式发展。国际低碳城项目先后获得美国保尔森基金“可持续发展规划项目奖”等10多项荣誉，并于2015年8月作为广东省唯一案例入选全国首批国家低碳城（镇）试点。2013年以来，成功举办4届国际低碳论坛，吸引近50个国家与地区政府、国际组织、跨国公司、科研机构等5000多名海内外人士出席会议，成为深圳低碳发展的展示、交流对话和汇聚低碳资源的重要平台和靓丽名片。

    现场，深圳国际低碳城运营单位工作人员介绍，2010年-2011年深圳提出建立低碳示范区域的设想，当时计划在生态控制线建立生态城。2012年5月李克强总理赴布鲁塞尔（布鲁塞尔是比利时的首都和最大的城市，也是欧洲联盟的主要行政机构所在地，有欧洲的首都之称）出席中欧城镇化伙伴关系高层会议，在发言中明确提出：我们愿与欧方携起手来，加强在新能源和可再生能源、节能环保产业、循环经济以及废弃物利用等方面的合作，共同建设绿色城市、低碳城市。深圳积极行动，经过多方考察，最后选择了坪地。在1平方公里的启动区内，一眼望去，楼上“长满绿叶”（室内“废旧塑料瓶”组成深圳地图）的深圳国际低碳城总部大楼2012年拔地而起，此外，丁山河、客家屋围保护及废弃旧工厂改造同时进行，绿地、太阳能路灯等也随之铺设、树立起来。

    参观考察之后，坪地街道办派中巴车将大鹏新区股份合作公司董事长接到街道办，在307会议室召开座谈会。

    坪地街道办副主任严学雄主持会议，他对大鹏新区发展和财政局领导初进校率领新区股份合作公司董事长的到来表示欢迎。指出，2012年国际低碳城落户坪地初期，群众大多采取观望态度。坪地街道党工委班子坚定信心，紧抓机遇，以低碳城建设为契机，积极配合规划及建设单位，竭尽全力推进低碳城建设。通过4年连续举办低碳论坛，扩大了低碳城的影响，坪地街道的基础设施建设也逐步得到改善并且越来越好，面貌焕然一新。接着坪西股份合作公司董事长萧伟平、六联股份合作公司董事长罗文辅分别介绍了配合低碳城建设经验和打造德国小镇的思路及前期运作情况。

    从2012年开始，龙岗区政府将坪西股份合作公司高桥品牌工业园作为街道的一个工业园区征地，区领导实地考察后决定将高桥品牌工业园1.2平方公里扩大到3平方公里作为国际低碳城核心区。方案确定后，坪西股份合作公司召开会议积极配合政府部门推进低碳城建设。按照方案，坪西股份合作公司工业区内企业需要拆迁。坪西股份合作公司“三会”班子连续召开多次会议，汇集疑难问题达10多个，主要集中在：一是低碳城3平方公里核心区内企业达120多家(大部分为股份合作公司集体物业，还包括部分外单位和私人厂房)，企业都面临拆迁。二是3平方公里范围内1998年-2005年两次划地给坪西股份合作公司共40平方公里，想通过公司非农指标划定，提出把3平方公里范围内非农指标整合，重新落地30万平方米安置区。

国际低碳城落户坪地给坪西股份合作公司带来了实惠。股份合作公司物业租金由以前租金10-12元，升至现在13-15元；原村民住宅物业租金也水涨船高。以前2房1厅租金200-500元，现在300-700元。

    在3平方公里范围内，低碳城加快基础设施建设。随着地铁3号线子坪地将要开通及深圳东进战略的实施，将带旺坪地的经济，未来更加美好。

在原来高桥品牌工业园（街道园区工业园征地）基础上国际低碳城项目促进坪西股份合作公司经济收入得到提高。相对而言，中欧未来城德国小镇愿景更加绚丽，坪地六联股份合作公司对未来也充满了信心。目前，中欧未来城德国小镇对社区带来的效益比较明显。20万平方米德国小镇，总建筑面积是51.2平方米包括住宅、商业和产业。

    六联股份合作公司董事长介绍说，龙岗区国资委29号文件所规定的对股份合作公司利益的保障，经过与合作方洽谈，25万平方米物业的1.2亿元意向金已经到达股份合作公司账户。六联股份合作公司物业分配比例38.55%，是坪地街道股份合作公司中最高的。六联股份合作公司按照29号文，在政府指导下进行项目的谈判，并签了意向协议。

六联股份合作公司25万平方米是走合作开发之路，直接和德国公司、城投（区国有企业）谈判，德方投资，中方（六联股份合作公司）出资源（城市更新非农指标空地），建成的物业按一定的比例分成。对于下一步六联股份合作公司希望走一个统筹发展的之路。德国小镇将给股份合作公司带来财富。如果按比例测算，六联股份合作公司资产单一个项目就最少有30多亿元。六联股份合作公司有1800多个股民，计划一个股民分到20-30平方米的住宅；除住宅这块外，3万平方米的商业和4万平方米的产业物业就可确保六联股份合作公司长期的收益及分红。

坪地街道拆迁办赖主任在会上介绍了政府拆迁与社区相关的事项，指出在拆迁、土地整备中，社区、居民、业主之间可能产生利益的冲突；要达到各方满意，需要艰苦努力。

……

随后双方进行了互动交流。

    新区股份合作公司董事长们认为，来到国际低碳城参观学习受益匪浅。坪地街道社区集体经济发展速度比大鹏新区至少快了3-5年，同时其经济总量与发展项目，体现后发优势；这说明地理位置不是社区集体经济发展的障碍及瓶颈，通过这几年重大项目落地，坪地街道社区集体经济发展了就是一个好的证明。

    针对新区股份合作公司董事长们提出整村统筹的模式和可能会发生的冲突等问题，坪地街道六联等股份合作公司董事长做了说明，认为整村统筹没有固定的模式，坪地的做法是先与第三方公司沟通，再与政府谈，并考虑到社区公共文化设施。股份合作公司应自己先算好账，如思考一下社区现有多少未征转土地、建设用地规划，政府将征用多少，留给股份合作公司多少。待项目落下后，与投资方先谈妥后再向上报。拆迁是以社区为主，关系到每家每户自身利益，因此应做好居民思想工作。

    大鹏新区调研员初进校在发言中表示，大鹏新区股份合作公司董事长来到大运软件小镇、国际低碳城参观学习，可以说一个比一个精彩。自1993年龙岗建区以来，发展迅速，特别是近10年龙岗区整个地域，包括坪地发展更快，而新区发展则显得缓慢，差距越来越大，所以新区必须奋起直追。

    按照大鹏新区的战略部署，接下来新区将在推进城市更新中实施整村搬迁统筹，发展旅游经济。因此，新区股份合作公司董事长应在观念上有所转变，要抢抓机遇，尤其是抓住现在东进战略这一最好机遇，趁势而为发展壮大新区集体经济。这次来龙岗区取经，也开拓视野，今后更要认真思考及行动，建设美丽大鹏。（龙合协秘书处）

相关链接：中欧未来城

    中欧未来城作为中欧可持续城镇化伙伴关系旗舰项目，是深圳国际低碳城务实推进中国与欧盟合作的重要体现。

    一、项目背景

    2015年中欧城镇化伙伴关系论坛于6月29 日在布鲁塞尔欧盟总部举行，李克强总理和欧盟委员会主席容克出席了论坛，深圳市杨洪常委出席了该论坛并作了主旨演讲。会上，深圳市与图赫＆施密斯集团下属的德国慕保集团(欧盟能源部委员会推荐的商务代表)签署了谅解备忘录，中建方程公司董事长贺海飞作为中方商务代表之一，与图赫＆史密斯集团也签署了合作框架协议，均拟定在深圳国际低碳城实施中欧可持续城市化示范项目(EUSUP项目)。12月7日，赴德国纽伦堡考察医谷、德国城等项目，并签订了《深圳市龙岗区人民政府、德国图赫＆史密斯集团谅解备忘录》。1月23日，会见图赫&施提出将项目名称定为“中欧未来城”(E U S U P)，启动区命名为“德国小镇"，并议定2016年6月份动工。3月3 日下午，杨洪常委会见弗洛-施密特：对中欧未来城规划建设提出“产业优先、教育先行"的原则。为进一步加快产业引进，4月8 日在德国慕尼黑“广东智能制造与德国工业4．0合作对接会”上，龙岗区与图赫施密特香港有限公司、欧洲可持续城镇化协会、慕尼黑工业大学国际有限公司、医谷EMN协会等五方签订《中欧未来城示范项目战略合作框架协议》。

    二、项目选址

    中欧未来城项目位于深圳国际低碳城，东北与惠州接壤，用地面积约4．6平方公里，外围生态控制线区域约1O平方公里：项目启动区德国小镇位于中欧未来城核心区位置，交通便捷，总用地面积25.7万平方米。

    三、拟导入产业

    中欧未来城导入产业主要包括可持续城市化园区、生命科学园区、德国工业4．0商务和生产中心以及一般工业区等四个部分，其中医谷项目拟引进德国领先的与医疗相关的德国企业、概念、技术、服务及产品，旨在深圳龙岗区打造一个专业的医谷集群：致力于打造“医、教、研、康、养”五位一体的全健康产业集群，填补深圳市乃至全国高端医疗健康产业领域的空白。

    中欧未来城项目作为中欧可持续城镇化伙伴关系的旗舰项目，将为推进中国与欧盟的高端技术与产业合作搭建快速通道与平台，打造中欧合作的典范。通过引入德国医谷、I4．0以及相关德国优质产业集群推动项目建设，中欧未来城将可打造成为低碳、环保、可持续的中欧产城融合示范项目、欧盟工业4．0与“中国制造2025"合作创新技术平台，同时将可据此搭建开通中欧创新创业直通车。

    四、工作进展

    龙岗区委区政府已成立中欧未来城项目的工作协调小组，统筹推进项目建设；成员由龙岗区、坪地街道、社区相关部门组成。另外针对项目推动过程中的主要问题，龙岗区还专门成立了3个专责小组，一是由区发改局和科创局牵头，负责项目立项审批、产业对接和导人工作；二是由深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局牵头，研究项目用地及规划层面难以突破的问题，结合现行规划国土政策研究提出中欧未来城德国小镇一期整体解决方案：三是区国资委指导坪地街道办、六联股份合作公司做好集体资产合作备案工作；四是由龙岗区城投公司牵头，做好项目谈判、协议签订、报建和后序建设推进工作，确保六联股份合作公司经济利益不受损。六联股份合作公司提出利益诉求时应兼顾近期和长远利益。

他山之石

东莞市经济转型发展的探索与实践（一）

    实施经济社会双转型

东莞市提出“推进经济社会双转型，建设富强和谐新东莞”被确定为城市未来发展的核心战略，逐渐成为这座城市新的发展理念。

“双转型”最朴素的内涵就是变，它要求在经济上，从资源主导转向自主创新，在社会上，从初级城市化向高级城市化转变，它昭示了一种以全面创新为先导、体制改革为基础、产业协调为支撑、内外并重为互动的发展新模式。

2008年3月，时任广东省委书记汪洋履职广东4个月后，第一次视察东莞。在这次考察中，汪洋书记说，“如果东莞今天不积极调整产业结构，明天就要被产业结构所调整。”

汪洋寄语东莞，不但要坚定不移地搞调整，还要将产业转型升级与落实科学发展观相统一，争当实践科学发展观的排头兵。随后，东莞市党政领导班子召开联席会议，明确提出从18个方面梳理制约产业结构调整和升级转型问题。很快，东莞市制定了推进产业转型升级的1个总体意见和26项配套政策，先后出台《东莞产业发展白皮书》、《东莞市产业结构调整升级试点工作方案》等。半年后，东莞市党政代表团走马大西南问计转型。这时，东莞刚被确定为全国加工贸易转型升级试点城市，转型明显提速，步履更加有力。

加快产业调整，抵御金融危机

早在国际金融危机之前，东莞就确定了围绕推进加工贸易企业转型升级等6个重点来加快转变促发展，强调以调稳结合、进出结合、内外结合、政企结合、点面结合为原则，分镇街、村、企业和行业，有选择地先行先试。

应对国际金融危机期间，东莞市出台了《关于推进产业结构调整促进产业转型升级的意见》，提出以产业规划统领结构调整，以帮扶重点企业夯实产业基础，以企业转型带动产业链延伸，以信息化与工业化融合来系统推动经济增长方式转变。

●建立企业“直通车”服务，实施不停产转型

东莞更强调企业就地升级。针对加工贸易企业在产业链提升中遇到的困难，东莞市不断突破政策障碍，有针对性地帮助企业升级，并以“存量调结构”为突破口，转变企业发展方式。

市政府结合企业的转型升级需求，出台了《东莞市来料加工企业就地不停产转三资企业操作流程及指引》，强化各职能部门的协调服务能力，建立加工企业转型“直通车”服务制度，使企业在不停产的情况下实现转型；引进港台服务机构，延伸香港“升转一站通”服务计划；引进台湾电电公会、台湾生产力促进中心等产业服务机构进莞设点，近距离为在莞港企、台企提供转型升级辅导服务。

●建立加工贸易内销“快速通道”，实行“集中申报”

结合企业拓展市场的需求，通过与黄埔海关合作，东莞还在全省率先试行“集中申报”模式，建立了加工贸易内销“快速通道”；联手沃尔玛，搭建拓展内销商贸平台；联手阿里巴巴，搭建拓展内销电子商务平台；联手“外博会”，搭建拓展内销对接洽谈平台；联手香港贸发局，政府出资组织在莞企业参加国内外展览会。通过强化园区招商，产业增量实现了有效提升。

●强化自主创新，促进产业升级

在推进制鞋、家具、服装、玩具等加工贸易企业转型升级中，为提升企业的自主创新能力，东莞通过中小企业创新资金、研发投入补贴资金、研发机构奖励补贴、贷款贴息等政策项目，在创新链的不同阶段、不同环节进行扶持。实施“科技东莞”工程以来，政府每年在这方面的投入达五六亿元，至今累计投入资金30多亿元。通过推进自主创新，东莞全市新增外资企业研发中心89个，占历年总数的90.8%；全市有988家加工贸易企业拥有自主品牌，同比增长15%；拥有海内外注册品牌2678个。

●    引进全新的高端产业，替换旧

的相对低端的产业

在东莞，推动加工贸易企业转型升

级，就是推动企业的传统行业延伸产业链，从加工制造向研发设计、品牌营销两端拓展；推动产品加工由低向高发展，不断提升产品的技术含量和附加值；帮助有条件的企业开创新兴市场。实施“腾笼换鸟”，东莞成功地转移了一批低附加值、高能耗、高污染的企业。

东莞加工贸易转型升级，以升级推动增长，取得显著成效，实现了产品产业层次提升、创新能力提升、内销规模提升、异地拓展能力提升“四个提升”。

打造“三大经济带”，力促经济模式改变

为了更好地推进区域板块重整，东莞市提出加快打造“三大经济带”———即以松山湖为龙头的园区经济带、以虎门港为依托的物流经济带、以主城区为核心的商贸经济带；力图从根本上改变以租赁经济为主的发展模式，整合全市资源，统筹发展经济。

在众多产业升级平台中，值得重点一提的是东莞经济结构调整龙头松山湖科技产业园。近年来，松山湖生产总值年均增长150%，工业总产值年均增长130%，税收总额年均增长170%。

　　有媒体评论说，松山湖已“成为东莞乃至珠三角的科学发展示范区和产业升级引领区”，探索出了科学发展新模式。

产业转型升级与“三旧”改造相结合，打造东莞艺展中心

作为东莞市的新城市中心区及5个“三旧”改造试点镇街之一，南城区将“三旧”改造与产业转型升级有机结合，把5万平方米的旧厂房就地转型为东莞艺展中心，为东莞市全面铺开“三旧”改造提供了良好借鉴和宝贵经验。

●以“三旧”改造为契机，推动城市功能化升级

南城区针对近年来区内旧城、旧村、旧厂等城市面貌与日新月异的城市化进程不相适应的矛盾，立足于新城市中心区的特点和实际，以“城市更新”为重心，以“再造都市”为目标，把“三旧”改造作为推进城乡统筹发展、提升城市品位的重要举措，推动城市功能优化升级。其中，艺展中心改造项目作为东莞市首个集艺术品创作、展览、交流、交易于一体的大型文化产品展览交易中心，对提升南城乃至东莞全市的城市品位发挥了积极作用，具有重要的示范性和标志性意义。

●发挥政府主导与市场运作双重作用，营造商业环境

在推进“三旧”改造工作的过程中，南城区充分运用政府“有形之手”及市场“无形之手”的双重作用。其中，艺展中心的改造是这一模式的成功典范。一方面，坚持政府主导。从启动改造项目前期，政府动员原土地使用权人搬迁；到项目改造阶段，政府全力以赴做好各项服务；再到项目招商阶段，政府优化营商环境等，在艺展中心的“蝶变”改造过程中充当了至关重要的角色，发挥了重要主导作用。另一方面，坚持市场运作。在艺展中心的改造过程中，南城区引进了东莞艺展中心有限公司和南城富民商业步行街的管理团队进行经营管理，实现了多方共赢。

●经济转型与文化发展相结合，将文化产业打造成东莞新一轮发展的增长极

当前，东莞市正锐意将文化产业打造成“支柱产业”。而艺展中心既诞生于“三旧”改造的背景下，也诞生于东莞市文化崛起的诉求语境中，是“三旧”改造、经济转型和文化发展相结合的产物。在艺展中心的诞生过程中，在原土地使用权人迁出后，针对5万平方米空厂房的新用途，南城区颇费了一番心思。该旧厂区既可以发展房地产，也可以建设科技软件园，还可以发展文化产业。其中，前两者的回报都十分可观，可以很快增加几个亿的收入。在这种情况下，南城区发展文化产业和推动产业转型升级的决心并没有为眼前的巨大利益所动摇，坚决忍得住暂时收入的减少，坚持从长远发展效益出发，宁愿放慢房地产的发展也要大力发展文化产业。最终下定决心打造东莞艺展中心，加快文化产业基地建设，以文定位，以艺为业，把文化产业打造成为南城新一轮发展的增长极。目前，艺展中心已成为东莞市规模最大、品位最高、进驻名家最多的艺术品、收藏品专业市场，经营状况持续向好，并带动了周边环境经济和文化层次“水涨船高”，有效实现了经济效益和文化效益的双赢，成为“三旧”改造、产业升级和文化发展三者成功结合的生动样

本。

●保留原厂房“破茧化蝶”，实现

传统产业转型升级

“三旧”改造形式可以多种多样，并不就是大拆大建，就地改造也是一种有效形式。在艺展中心的改造过程中，南城区将“扩笼壮鸟”与就地改造结合起来，创造出“在不拆不建、保留厂房原貌基础上，进行创造性的整治改造，引入新兴产业”的成功模式。在艺展中心原土地使用权人(雅田玩具厂)厂房租赁合约到期之际，南城区提前与企业接触，动员协调企业将生产环节搬迁，将研发中心迁至南城中心区的写字楼内，成功腾挪出旧厂房，为“扩笼壮鸟”引进新项目打下了基础。然后，南城区积极借鉴北京“798”等地的先进做法，保留原厂房，只对旧厂房重新进行外部装饰和室内改造，打造出一个现代感强烈的文化艺术创作基地。通过这样一番“破茧化蝶”的运作，一方面，原来的传统产业项目成功实现了转型升级；另一方面，旧厂房摇身一变，成为东莞最富文化魅力的创意、创业和创新空间，成为推进产业转移和“三旧”改造的一招妙

棋。(本刊编辑部)

龙岗区政协领导到樟树布

股份合作公司了解社情民意

    11月29日，龙岗区政协副主席杜楚明同志以区党代表身份，到区政协机关挂点联系单位——南湾街道樟树布社区开展“党代表进社区”活动，与社区党委及股份合作公司班子和党员代表进行座谈，了解社情民意，实地查看民生实事的落实情况和股份合作公司的产业转型发展情况。   

    在座谈会上，杜楚明一行认真听取了社区的工作情况汇报。在了解社区和股份合作公司近几年求真务实，加强党建工作、寻找发展路径、开展城市更新、实行资源整合和产业转型升级、进行资产优化、实现由“出租经济”向“楼宇经济”转变，促进社区经济发展和股民收入逐年增加等情况后，对社区和股份合作公司的工作表示赞赏。社区群众对近几年区党代表和区政协机关帮助社区解决了建设樟树布社区公园、重建布沙路人行天桥等多项民生实事表示十分感谢，同时期望党代表继续帮助社区呼吁建设“商务区布沙路人行天桥”，以方便居民出行。

    杜楚明同志在充分肯定樟树布社区近些年来的发展变化的同时，勉励社区和股份合作公司在今后管理中要运用现代管理理念，把社区经济做大做强。社区和股份合作公司要有开放的胸怀引进、接纳人才，用开放的眼界谋划新一年的工作。希望新班子以换届为契机，做好明年工作的开局。

    座谈会之后，杜楚明一行参观了樟树布股份合作公司的转型升级项目“荔景商务区”，详细了解了园区的管理和小微企业入驻情况，并就园区党建工作提出了具体意见及要求。（南湾街道 樟树布股份合作公司 邹权尧）

横岗街道举办2016年度股份合作

公司中高层经营管理人员培训班

    为了进一步提升股份合作公司管理人员经营管理能力和水平，促进企业健康发展，11月15日至16日，横岗街道在龙岗区干部培训中心举办2016年度股份合作公司中高层经营管理人员培训班。横岗街道党工委副书记曾宪旺、纪工委书记马占须，街道纪工委、集体办相关负责人，各股份合作公司中高层管理人员共115人参加。

    培训课上，龙岗区国资委集体科负责人对《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办〔2015〕29号）进行政策解读，同时，就股份合作公司的物业租赁、资产转让、股权转让等业务在龙岗区国有集体产权交易中心进场交易等相关事宜进行讲解。课后，各股份合作公司董事长就公司在经营过程中遇到实际问题进行提问，得到了详细解答。

    横岗街道集体办主任周春根等同志就“1+11”制度进行了授课，内容包括了重大事项决策备案制度、股东大会运作指引、公章管理制度、“三资”信息公开制度、“三资”管理工作督查制度等与股份合作公司经营管理息息相关的各项制度。

    最后，区纪委教育调研室负责人进行了社区党风廉政建设教育讲课，对当前党风廉政建设的形式、任务和要求；区纪委审查工作新特点；如何加强作风建设，做到廉洁自律进行了详细的分析。他列举了大量生动案例结合实际进行阐述，学员们深刻认识到在遵守党规党纪、廉洁从政的道路上要做掌握自我命运的主人，党员干部务必严守规矩。

通过此次培训，增强了学员们廉洁自律意识，促进了各股份合作公司的业务交流，提高社区经营管理人员在经营管理、“三资”管理、重大事项决策备案等政策法规方面的能力，推进股份合作公司转型发展廉洁奉公意识，更好地实现股份合作公司的持续健康发展。（横岗街道集体办 林晓珊）

辅城坳股份合作公司加快步伐

积极推进岐岭片区旧改

    辅城坳加快步伐，积极推进岐岭片区旧改，截止10月底，岐岭片区统筹单元范围调整公示已期满生效，“五类合法用地指标”占比达到要求，此外，该范围内同意旧改的权利人和房产面积占比分别达到87%和84%，两项指标均超过深圳市、龙岗区有关规定要求，旧改立项申报工作得以继续推进。

辅城坳社区岐岭片区旧改项目原统筹单元范围面积约30万平方米，由于该范围内的“五类合法用地”占比没有达到有关规定要求，项目申报一度受阻。为打破僵局，辅城坳股份合作公司广泛征求意见，研究制定了将该项目分

两期进行申报的解决方案。

解决方案中显示：原统筹单元划分为南、北两个更新单元，其中北面更新单元（面积约14万平方米）作为项目一期先行申报，并优先落实原统筹单元内法定图则规划的九年一贯制学校用地。在决策过程中，辅城坳股份合作公司做到“规范、严谨、公正”，严格按程序召开了“三会”（集体资产委员会、董事会、监事会）以及股东代表大会就该项目分期申报等议题进行讨论和表决。其中，股东代表大会还邀请了公证处做现场公证。（平湖街道 辅城坳股份合作公司  黄瑞晴）

横岗街道8家股份合作公司全面实现

“政企社企分开”

    横岗街道紧抓“市委市政府深化社区股份合作公司改革”的机遇，着力推进“政企社企分开”改革。2016年上半年，横岗街道完成了荷坳、四联、安良等三个社区的“政企社企分开”改革工作；在总结前期改革经验的基础上，11月份完成了横岗、保安、大康、西坑、六约等剩下的五个社区的“政企社企分开”改革工作。截至11月25日实现全街道8家股份合作公司全面完成“政企社企分开”。

全面深化细化“政企社企分开”是深化股份合作公司改革的重要举措。横岗街道积极指导股份合作公司剥离承担的社会治安等公共管理与服务职能，通过完善管理制度、规范信息公开、强化监管机制等举措，推动股份合作公司回归发展社区集体经济的本职。为了顺利做好人员过渡问题，出台《横岗街道“村改社”股份合作公司人员薪酬待遇指导意见》，就股份合作公司董事的薪酬待遇与年终效益挂钩等做出制度性安排，对“政企社企分开”后股份合作公司“三会”人员职位空缺，及时组织补选，确保股份合作公司正常运行。同时，指导股份合作公司设立行政、安全、物业、财务等部门，切实优化公司内部设置。（横岗街道集体办  胡利霞）

                                                         （共印660份）