土地租赁相关的法律法规

 

股份合作公司等集体经济组织将土地出租给企业用作生产经营活动的情况比比皆是,但其租赁行为却多缺乏规范,这也给股份公司经营带来很大的风险。经过多年的转地工作,深圳市已完成了绝大部分土地的国有化,极少数非国有化的土地也可依据深圳市人大于200110月通过的《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》及《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》完善用地手续。但实际上,深圳市的土地租赁基本为国有土地租赁。

土地租赁的相关规定

1998年《土地管理法实施条例》第29条规定:“国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股”,从而正式将土地租赁确定为国有土地使用权取得方式之一。

1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定:“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。”

199981日,国土资源部颁布的《规范国有土地租赁若干意见》对国有土地的租赁问题做了较为全面的规定:“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者与县级以上人民政府土地主管部门签定一年定期的土地租赁合同,并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式,是出让方式的补充。”“国有土地租赁,承租人取得承租土地使用权,承租人在规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定,可将承租土地使用权转租土地使用权,转让或抵押。”这里需要明确两个概念,即国有土地租赁和土地使用权出租,前者是土地出租方式之一,是取得土地使用权的方式,而后者则是我们通常意义上的土地出租。

关于土地租赁期限问题


法律知识

在深圳市,对集体土地违法出租的处理中,对其原有的租期并没有过多的限制,一般采取承认的态度,即在置换的国有土地上,租期可采用剩余租赁期限。《规范国有土地租赁若干意见》中规定,“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,短期租赁期限一般不超过5年,对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地,应实行长期租赁,具体租赁期限由租赁合同约定,但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,“土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年以上;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。”

从上述规定可以看出,在深企业与当地股份合作公司集体经济组织或村民委员会签订的租赁合同,如为工业用途,不超出50年期的均可视为合法。但是1999101日施行的《中华人民共和国合同法》第十三章第二百一十四条规定,“租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”由于合同法效力高过行政规章,所以股份合作公司在签署租赁合同时要注意租赁期限不得超过二十年,否则超过部分无效。(广东晟典律师事务所  陈东律师)