一、基本情况
(一)项目情况
1、项目位置:项目位于龙岗区坂田街道岗头社区,东北临岗头水库,东南临环城路,西南临五和大道,西北临机荷高速。
2、项目背景:2021年8月24日,《龙岗区土地整备工作领导小组2021年第6次会议》审议同意通过本项目立项;2021年12月6日,本项目列入《深圳市2021年度城市更新和土地整备计划》。
3、项目土地状况:本项目统筹范围面积207,597.80㎡,该数据最终以政府部门审批为准。。项目涉及深圳市岗头股份合作公司、深圳市风门坳股份合作公司、深圳市禾坪岗股份合作公司现状集体用地合计175,405.69平方米(包括国有已出让用地57,901.64平方米,非农建设用地9,426.88平方米,两规用地7,389.45平方米,未完善征(转)手续用地100,687.72平方米)。具体如下:
深圳市风门坳股份合作公司现状集体用地81,252.98平方米(包括国有已出让用地34,960.30平方米,非农建设用地4,878.89平方米,两规用地6,249.11平方米,未完善征(转)手续用地35,164.68平方米)。
深圳市禾坪岗股份合作公司现状集体用地90,831.98平方米(包括国有已出让用地22,941.34平方米,非农建设用地4,547.99平方米,两规用地1,140.34平方米,未完善征(转)手续用地62,202.31平方米)。
深圳市岗头股份合作公司现状集体用地3,320.73平方米。
4、项目现状物业状况:项目利益统筹范围内永久性建筑总建筑面积273,981.68㎡,临时性建筑水平投影面积10,015.92㎡,构筑(附属)物若干、苗木若干。
序号
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建筑物分类
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永久性建筑面积(㎡)
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临时建筑物面积(㎡)
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1
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住宅及其他居住类
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89,052.78
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10,015.92
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2
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商业、办公
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14,181.35
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3
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工业厂房及其他配套
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159,473.77
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4
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医院(厂房)
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11,273.78
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5
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合计
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273,981.68
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现状建筑情况最终以盖章版测绘报告为准。
项目涉及深圳市岗头股份合作公司、深圳市风门坳股份合作公司、深圳市禾坪岗股份合作公司集体现状永久性建筑面积合计198,110.97平方米,集体现状临时性建筑水平投影面积合计5,336.72平方米,构筑(附属)物若干,苗木若干。
其中深圳市风门坳股份合作公司集体现状永久性建筑面积87,354.65平方米,临时性建筑水平投影面积739.04平方米,构筑(附属)物若干,苗木若干。
深圳市禾坪岗股份合作公司集体现状永久性建筑面积110,756.32平方米,临时性建筑水平投影面积4,597.68平方米,构筑(附属)物若干、苗木若干。
5、留用土地:深圳市岗头股份合作公司、深圳市风门坳股份合作公司、深圳市禾坪岗股份合作公司集体资产参与利益统筹所返还的留用土地面积共计56,413.90平方米。
深圳市风门坳股份合作公司返还的留用土地面积21,380.87平方米;
深圳市禾坪岗股份合作公司返还的留用土地面积34,807.38平方米;
深圳市岗头股份合作公司返还的留用土地面积225.66平方米。
各股份公司返还的留用土地面积根据本项目返还的留用土地面积及政策估算。
6、拟设定的规划指标:根据龙岗区坂田街道岗头社区金园片区土地整备利益统筹项目土地整备规划研究预审会意见,项目利益统筹范围面积207,597.80㎡,项目拟留用土地面积56,413.90㎡,规划用途为二类居住用地、商业用地,规划容积率8.78,规定计容积率建筑面积495,075.5㎡,其中住宅建筑面积221,075.5㎡,商业、办公及旅馆业建筑面积259,000㎡,公共配套建筑面积15,000㎡。项目统筹范围及规划数据最终以政府相关部门批复文件为准。
7、土地整备资金:本项目政府补偿给深圳市岗头股份合作公司、深圳市风门坳股份合作公司、深圳市禾坪岗股份合作公司土地整备金直接补偿费用784,679,575元。其中涉及深圳市风门坳股份合作公司土地整备金直接补偿费315,586,444元,深圳市禾坪岗股份合作公司土地整备金直接补偿费468,345,364元,深圳市岗头股份合作公司土地整备金直接补偿费617,656元(最终返还金额以主管部门核算及实际拨付为准),另含好时达工业园、金源科技园临时建筑物及构筑(附属)物补偿共计130,111元,该部分补偿金由三个股份公司自行分配。
8、项目招商方情况:本项目范围内涉及深圳市岗头股份合作公司、深圳市风门坳股份合作公司、深圳市禾坪岗股份合作公司三个股份公司集体资产,深圳市风门坳股份合作公司、深圳市禾坪岗股份合作公司两个股份公司委托深圳市岗头股份合作公司作为本项目主导方和招商方统一对外招商。
(二)集体资产评估结果
1、根据《深圳市龙岗区坂田街道岗头社区金园片区土地整备利益统筹项目涉及深圳市风门坳股份合作公司所返还的留用地在设定条件下的市场价值评估》(深世鹏评字第HT20220614015号),在评估时点2022年5月1日,深圳市风门坳股份合作公司集体资产价值212,773.87万元。
2、根据《深圳市龙岗区坂田街道岗头社区金园片区土地整备利益统筹项目涉及深圳市禾坪岗股份合作公司所返还的留用土地在设定条件下的市场价值评估》(深世鹏评字第HT20220622017号),在评估时点2022年5月1日,深圳市禾坪岗股份合作公司集体资产价值285,970.47万元。
3、根据《深圳市龙岗区坂田街道岗头社区金园片区土地整备利益统筹项目涉及深圳市岗头股份合作公司所拥有的留用土地在设定条件下的市场价值评估》(深世鹏评字第HT20220719019号),在评估时点2022年5月1日,深圳市岗头股份合作公司集体资产价值2,799.27万元。
4、《复核报告》(深一统(复)字[2022]第GT-08014号)、(深一统(复)字[2022]第GT-08015号)、(深一统(复)字[2022]第GT-08016号),对应估价期日2022年5月1日,涉及深圳市岗头股份合作公司、深圳市风门坳股份合作公司、深圳市禾坪岗股份合作公司三个股份公司的评估报告评估标准合理、报告数据符合要求,可用于报告使用。
(三)意向合作方情况
1、2021年9月17日,本项目在深圳交易集团有限公司龙岗分公司发布坂田街道岗头社区金园片区土地整备利益统筹项目意向合作开发招商公告,公开征集本项目意向合作方,深圳市特发佳泰投资发展有限公司参与报名并最终确认为本项目意向合作方。
2、2021年10月13日,深圳市岗头股份合作公司与深圳市特发佳泰投资发展有限公司签订了《深圳市龙岗区坂田街道岗头社区金园片区土地整备利益统筹项目合作意向书》。本项目意向合作方缴纳合作意向保证金共计3,900万元。
3、根据鹏盛会计师事务所(特殊普通合伙)出具的《深圳市特发佳泰投资发展有限公司深圳市龙岗区坂田街道岗头社区金园片区土地整备利益统筹项目垫付前期费用专项审计报告》(鹏盛专审字[2022]第00577号),截至2022年8月31日,意向合作方已投入前期费用为人民币90,748,699.46元。前期工作事项应获得的合理利润(20%)为人民币18,149,739.89元。意向合作方已投入的前期费用及合理利润合计人民币108,898,439.45元。
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