深圳市龙岗区平湖街道上木古社区深圳市上木古股份合作公司非农建设用地（方案号2010-61B-0004、2010-61B-0003）合作招商公告

项目名称

深圳市龙岗区平湖街道上木古社区深圳市上木古股份合作公司非农建设用地（方案号2010-61B-0004、2010-61B-0003）合作招商项目

项目编号

JT05202000010

项目方

深圳市上木古股份合作公司（以下简称“招商方”）

招商内容

就深圳市上木古股份合作公司非农建设用地（方案号2010-61B-0003号、2010-61B-0004号）项目开发建设进行公开招商。由深圳联合产权交易所（以下简称“深圳联交所”）组织竞争性谈判或单一来源谈判，根据谈判结果确定合作方。

公告期限

20日

合作开发项目内容

一、项目基本情况

1、项目位置：

本项目两块用地均位于深圳市龙岗区平湖街道上木古社区，其中2010-61B-0003号非农建设用地（二类居住用地）位于深圳市龙岗区平湖街道上木古社区机荷高速以北、平新北路以西、新河路以南；2010-61B-0004号非农建设用地（一类工业用地）位于深圳市龙岗区平湖街道上木古社区新河路以南、岭根路以东。

2、非农建设用地批复：

根据深规土龙函[2011]2号《关于非农建设用地调整事宜的复函》及深规土龙函[2011]736号《关于调整非农用地的批复》，本项目范围内归属于招商方所拥有的方案号2010-61B-0003号非农建设用地面积为9447.76平方米。

根据深规土龙函[2011]2号《关于非农建设用地调整事宜的复函》及深规土龙函[2011]431号《关于调整非农用地的批复》，本项目范围内归属于招商方所拥有的方案号2010-61B-0004号非农建设用地面积为22254.44平方米。

3、建设用地规划许可证：

（1）2019年1月24日，招商方己取得《深圳市建设用地规划许可证》（文号：深规土许字LG-2019-0009号），规划拟开发用地面积9447.76平方米，用地性质为二类居住用地。目前批准容积率2.5，计容建筑面积23619平方米：商品房住宅建筑面积9719平方米，统建楼建筑面积12000平方米，商业建筑面积1500平方米，物业管理用房建筑面积100平方米，社区管理用房建筑面积250平方米，社区警务室建筑面积50平方米，地下停车位225个及自行车位85个。[详见附件：《深圳市建设规划许可证》（深规土许字LG-2019-0009号）]

（2）2019年1月24日，招商方己取得《深圳市建设用地规划许可证》（文号：深规土许字LG-2019-0010号），规划拟开发用地面积22254.44平方米，用地性质为一类工业用地。目前批准容积率为3.0，计容建筑面积66760平方米：其中工业厂房建筑面积46820平方米，配套商业1000平方米，配套单身宿舍17200平方米，食堂600平方米，物业管理用房140平方米，文化活动室1000平方米，地下停车位280个及自行车位450个。[详见附件：《深圳市建设规划许可证》（深规土许字LG-2019-0010号）]

4、地上建筑物现状和集体资产状况

地上有建筑物、构筑物（附属物）建筑面积约9724.64平方米（以实际测量的为准）及堆土。

本项目内土地、建筑物等存在租赁等经济关系，且地上建筑物、构筑物（附属物）非招商方所建，亦未被招商方实际占有。

本项目范围内归属于招商方所拥有的方案号2010-61B-0003号非农建设用地面积为9447.76平方米。

本项目范围内归属于招商方所拥有的方案号2010-61B-0004号非农建设用地面积为22254.44平方米。

二、项目开发预算：

根据《经济可行性研究报告》（报告编号：深深信咨字第21903103号）: “股份合作公司以9447.76平方米的土地参与合作开发，当规划容积率为2.5时，项目总投资为31,838.98万元，项目销售收入为45,333.01万元，项目开发价值为782,912,000元, 至少应分配本项目建成后价值329,581,874元的物业,即至少42.1%的各物业比例。”

根据《经济可行性研究报告》（报告编号：深深信咨字第21903104号）: “股份合作公司以22254.44平方米的土地参与合作开发，当规划容积率为3.0时，项目总投资为54,761.75万元，项目销售收入为71,858.13万元，项目开发价值为1,105,230,000元,至少应分配本项目建成后价值386,648,745元的物业，即至少34.98%的各物业比例。”

三、集体资产评估结果：

根据《土地估价报告》（报告编号：深深信土评字第21903001号），本项目2010-61B-0003二类居住用地范围内所有集体资产的集体权益价值在价值时点2019年 5月 23日的评估总价为329,581,874元。

根据《土地估价报告》（报告编号：深深信土评字第21903002号），本项目2010-61B-0004号一类工业用地范围内所有集体资产的集体权益价值在价值时点2019年5月23日的评估总价为386,648,745元。

本项目集体资产的评估总价合计为716,230,619元。

四、合作方式
1、招商方提供上述建设用地进行合作开发，获取相应的利益回报；项目改造开发建设过程中，招商方不承担出资义务，不参与具体开发管理等事务。

2、合作方负责理清本项目范围内经济关系，包括但不限于本项目涉及建筑物及构筑(附属)物的租金补偿、拆迁补偿费、装修补偿费、停业停产损失等费用。

3、项目合作招商前期费用（包括但不限于测绘费用、评估费用、咨询费用、公证费用、法律服务费用、项目办公室筹建费用等）由合作方承担。

4、合作方负责开发建设过程中的全部工作，包括但不限于勘探、设计、报批报建、办理用地手续、施工建设、现场管理、竣工验收、办理房产证等全部工作，合作方必须依据规划的要求完成全部建设开发任务，项目开发全过程的安全责任、质量责任、投资及经营风险等均由合作方承担及负责。

5、合作方承担本项目开发建设过程中全部资金投资，包括但不限于土地取得成本、拆除及场地平整费用、建设成本、管理费用等。

6、在项目报批报建过程中，涉及项目内容或要素发生变化，特别是影响招商方利益的事项，需征得招商方同意。

7. 2010-61B-0004号一类工业用地上所分得工业楼宇，在招商方回迁物业进行租赁招商时，合作方向招商方提供至少一家意向承租方。

8.若本项目经有关部门审批通过而提高容积率的，则提高容积率后增加的可售面积由双方按竞争性谈判确定的物业价值分配比例，同等比例进行分配。分配的物业类型以最终签订的《合作开发协议》确定物业类型为准。各物业形态的价值以《土地估价报告》（报告编号：深深信土评字第21903001号、深深信土评字第21903002号）确定的评估价值为准。

五、合作开发进度及期限

合作方须自签订《合作开发协议》之日起，于78个月内（含78个月）向招商人交付回迁物业。

六、利益分配方式
回迁物业形式。

七、招商底价
招商底价由回迁物业构成，回迁物业市场价值不得少于各地块市场评估价之和716，230，619元。其中①2010-61B-0003二类居住用地回迁物业市场价值不得少于329,581,874元，最终成交物业类型及物业面积，招商方有权按竞投人最终报价的总价值以等价值置换的原则优先选择，具体以《合作开发协议》签订内容为准。（各类物业置换价值以评估价为准，即住宅均价为40,000元/平方米，商业均价为43,000元/平方米，统建楼均价为27,471元/平方米）；②2010-61B-0004号一类工业用地回迁物业市场价值不得少于386,648,745元的物业，最终成交物业类型及物业面积，招商方有权按竞投人最终报价的总价值以等价值置换的原则优先选择，具体以《合作开发协议》签订内容为准。（各类物业置换价值以评估价为准，即工业厂房、单身宿舍、食堂整体均价为16,500元/平方米，配套商业均价为39,000元/平方米）。

八、其他条件

1、建筑方案

招商方分得建筑物中统建楼部分要求独立成栋，工业部分原则上独立成栋，建筑设计需与招商方协商确定，最终以政府审批为准。招商方具有优先选房权，在符合政府预售条件时，具体选房时间节点由招商方决定，招商方的回迁物业建筑方案、建筑质量等必须与整个项目其他同类型物业相一致，不能区别对待。

2、回迁物业交付标准

2010-61B-0003二类居住用地回迁物业为精装修（详见附件：2010-61B-0003号地块回迁物业装修配置标准）；公共部分装修标准应与合作方一致，由合作方进行装修。

2010-61B-0004号工业地块公共部分装修标准应与合作方一致，由合作方进行装修。

3、差价结算

招商方最终选定的回迁房建筑面积与合作协议约定各物业类型的建筑面积差异应尽量控制在10平方米以内。如果回迁房建筑面积比协议约定建筑面积多10平方米以内（含10平方米），统一按建筑成本价5500元进行差价结算，如果回迁房建筑面积比协议约定建筑面积多10平方米以上（不含10平方米），则超过10平方米以外的建筑面积按交付时各功能物业市场评估价进行差价结算。如果回迁房建筑面积比协议约定建筑面积少，均按交付时各功能物业市场评估价进行差价结算。

4、登记价格

合作方负责把招商方回迁物业登记于招商方名下；回迁物业入伙交付前，招商方根据集体物业的经营特点及相关政策规定、由招商方确定回迁物业产权登记价格。

5、税费

合作方负责把招商方回迁的物业登记于招商方名下，合作方负责项目开发和回迁物业登记至招商方名下所有税费，合作方保证招商方所获得物业在资产入账时不产生企业所得税，否则由合作方承担。

6、停车位

地下停车位应分配给招商方212个，其中住宅地块招商方应分得100个，工业地块应分得112个。若政府批准车位数量增加，则增加的车位数量分配事宜由招商方与合作方另行协商。招商方分得的上述车位应集中布置，具体车位位置由招商方进行优先选择确定，统一交由合作方经营、管理、使用和维修。招商方及其租户可按物业比例使用停车位，但需按规定缴纳停车费。停车位收益原则上按双方车位占比分配，具体分配事项双方另行约定。

7、物业管理

改造后项目的物业管理由合作方负责，回迁物业所涉及的物业管理费、本体维修基金、水电费等由招商方自行承担。物业管理费收益原则上按双方物业占比分配，具体分配事项双方另行约定。

8、交付期限

合作方须自签订《合作开发协议》之日起，于78个月内（含78个月）向招商方交付回迁物业，如合作方未能按时向招商方交付回迁物业的，需支付招商方违约金720万元人民币/年,不足一年的按月计算，且过渡期租金仍需继续支付。

9、过渡期租金

自招商方与按本方案公开选取的合作方签订《合作开发协议》之日起至合作方将全部回迁物业交付给招商方止，合作方应按非农建设用地面积*3.7元/平方米/月支付招商方过渡期租金补偿，补偿金按季度支付，补偿截止日不满整月的按月核算。

公告起始日期

2020年9月10日

挂牌期满时间

2020年9月29日

报名登记时间

2020年9月10日9:00至2020年9月29日17:30

自2020年9月29日17:30起不再接受报名，停止发放谈判文件。

谈判文件领取地址

竞投人在报名登记且缴纳交易保证金后，在深圳市南山区沙河西路深圳湾科技生态园10栋B座3层深圳联交所业务受理大厅领取

响应文件递交时间及地点

通过资格确认的竞投人递交响应文件时间：2020年10月20日14:00-14:20

地点：深圳市南山区沙河西路深圳湾科技生态园10栋B座3层深圳联交所业务受理大厅

（若因竞投人征集数量不足需要变更响应文件递交时间或地点的，联交所将另行通知己报名的竞投人）

交易保证金

竞投人应在公告期满前向深圳联交所交纳人民币5100万元交易保证金。

交易保证金的收取及处置方式

交易保证金由竞投人交纳至深圳联合产权交易所指定的银行账户，账户信息在竞投人办理报名登记时由深圳联交所工作人员另行提供。

交易保证金处置方式：

1、未被确定为合作方的竞投人凭深圳联交所出具的交易保证金收款凭证办理交易保证金退还手续，其所交纳的交易保证金在办理退还交易保证金手续次日起5个工作日内原额原路无息返还。

2、被确定为合作方的竞投人所缴纳的交易保证金在街道办出具备案文件前自动转为专项保证金和履约保证金，由深圳联交所将交易保证金划转至招商方指定账户，招商方按专项保证金、履约保证金约定处理。

3、若因合作方原因，未按时支付交易服务费或未签署合作开发协议的，取消合作方资格，交易保证金不予退还（若交易保证金己转为履约保证金的，履约保证金不予退还），深圳联交所将合作方的交易保证金扣除交易服务费后划转至招商方指定账户。

专项保证金、履约保证金

成交后交易保证金自动转为专项保证金和履约保证金，其中人民币3000万元作为专项保证金用于保障理清项目内土地、建筑物等经济关系及前期服务商费用支付，于完成上述事项后5个工作日内无息退还；其余2100万元作为履约保证金用于约束合作方及时按本招商公告有关要求完成相关事项。

竞投人需满足的资格条件（附应提交的报名材料）

序号

资质条件

报名材料

1

竞投人（或控股母公司）工商登记注册时间在10年以上，具备房地产一级开发资质，注册资本金（实缴）不低于人民币10亿元；

提供营业执照、房地产开发资质证书、验资报告复印件加盖公章，验原件。

2

截止2019年12月31日竞投人净资产规模不低于人民币1亿元（含），且负债率不高于50%（含）；

提供2019年度审计报告复印件加盖公章，验原件。

3

竞投人和控股母公司具有良好的诚信记录，在国家企业信用信息公示系统无失信记录；

提供国家企业信用信息公示系统官网严重违法失信企业查询记录。

4

竞投人（或控股母公司）在深圳市范围内已签订合作开发协议或意向合作开发协议的旧改/城市更新项目不少于 1 个。

提供《合作开发协议》或《合作意向书》复印件，验原件。

5

使用控股母公司资信时，须提供竞投人营业执照复印件、市场监督局商事主体登记及备案查询单（显示股东信息）、及控股母公司《资信授权书》

竞投人需提交材料

竞投人须按要求填报《竞投人登记表》（详见附件），并按登记表要求提交相关材料

是否已有意向合作方

□是 ■否

意向合作方是否涉及优先权

□是■否

特别事项说明及风险提示

一、本项目内土地、建筑物等的经济关系，竞投人自行协调清理，所产生的费用及风险由竞投人自行承担，招商方概不负责；

二、合作方须在签订合作协议之日起6个月内完成土地、建筑物等经济关系清理。合作方未按期完成的，招商方没收合作方已缴纳的专项保证金，并有权无条件终止《合作开发协议》。

若招商方行使终止《合作开发协议》的权利，但履约保证金2100万元应退给合作方；

三、本项目已于2017年引入前期服务商深圳市正弘创华房地产开发有限公司。本项目自取得用地批复之后的手续均由该公司办理，截止到本项目挂牌，该公司共花费成本和合理利润合计人民币3600万元，该费用由合作方于签订《合作开发协议》后10个工作日内无条件支付给深圳市正弘创华房地产开发有限公司。

四、项目红线周边尚无正式道路进出，项目开发建设时需在征得政府主管部门同意下代建居住用地红线周边规划市政道路（代建范围以有权限的审批部门批复为准），道路建设所有费用均由合作方负责，道路代建涉及的规划设计等相关手续正由前期服务商深圳市正弘创华房地产开发有限公司办理，合作方中标后须与该公司进行交接。

五、经初步勘查，本项目红线范围内有4条高压电缆（F01新林线、F41新安线、F03上居线、F49彩姿线）具体信息以政府相关部门文件为准。项目红线范围内高压电缆迁移涉及的所有费用及相关责任均由合作方承担。电缆迁移手续正由前期服务商深圳市正弘创华房地产开发有限公司办理，合作方中标后须与该公司进行交接。

六、本招商公告未涉及的合作开发事宜，以招商方与合作方签订的《合作开发协议》为准。

七、本招商公告中所有金额单位为人民币。

八、竞投人如有下列情形之一的，取消竞投资格并没收交易保证金：

1.1、竞投人在被确认为最终合作方后不按约定时间内签定合作开发协议的；

1.2、与其他竞投人进行串通报价或联合统一报价影响公平公正的；

1.3、提供虚假主体材料和证明文件等材料的；

1.4、交纳交易保证金后单方撤回申请或不参加联交所组织交易活动的；

1.5、存在其他违约情况的。

是否允许联合体报名

□是 ■否

资格确认

公告期满后，深圳联交所将审核后的竞投人名单交招商方和平湖街道办事处进行资格确认。

交易方式

竞争性谈判方式或单一来源谈判方式，具体方式将根据资格审查结果而定。评判方式采用综合评分法公告期满后，若符合条件的竞投人超过3家（含），采取竞争性谈判方式确定合作方；若符合条件的竞投人不足3家，不改变招商条件，公告期延长10个自然日，延长公告期满后，若有2个（含）或以上符合条件的竞投人，采用竞争性谈判方式选定合作方；若只有1个符合条件的竞投人，通过单一来源谈判方式选定合作方；

评审和成交方式

由深圳联交所组织成立招商谈判小组，分别与竞投人进行谈判，根据谈判结果择优选定合作方。谈判小组成员由招商方代表和外部专家组成。

本项目采用百分制评分，其中商务部分40%，资信部分40%，技术部分20%。（具体权重以招商方提供的《评分细则》为准。竞争性谈判交易方式依综合评分各项合计最高分确定合作方，若综合评分并列第一，由公司董事会决议确定合作方。单一来源谈判交易方式沿用竞争性谈判文件，依综合评分各项合计不低于60分确定合作方。

决策程序

已按程序报平湖街道办事处审查通过，并经招商方董事会、监事会、集资会、股东代表大会依次表决通过。召开公司股东代表大会进行表决时，股东代表大会和全体个人股东代表均4/5（含）以上表决通过，并由公证处现场公证和街道集体办现场监督。

联系方式

业务咨询电话

0755-86358702 杨先生，0755-83281615王小姐

传真

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