龙城街道回龙埔社区长江电缆厂城市更新单元合作开发招商项目合作招商公告

项目名称

龙城街道回龙埔社区长江电缆厂城市更新单元合作开发招商项目

项目编号

JT05202000012

项目方

深圳市龙岗回龙埔股份合作公司（以下简称“招商方”）

招商内容

就龙城街道回龙埔社区长江电缆厂城市更新单元合作开发招商项目涉及的招商方集体资产进行公开招商，由深圳联合产权交易所（以下简称“深圳联交所”）组织竞争性谈判或单一来源谈判，根据谈判结果确定合作方。

公告期限

20日

合作开发项目内容

一、项目基本情况

1、项目位置：

位于龙岗区龙城街道回龙埔社区长江电缆厂城市更新单元位于龙城街道回龙埔社区，盐龙大道与龙平西路交汇处东南侧。

2、更新计划：

该城市更新单元于2018年4月列入《2018年龙岗区城市更新单元计划第二批计划》，更新单元拆除范围用地面积22735.6平方米，更新方向为新型产业功能，需落实公共利益用地不低于9094.2平方米，申报单位为深圳市龙岗回龙埔股份合作公司。

3、规划指标：

本项目更新单元规划已经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会2019年第11次会议审批通过。该更新单元规划建设用地13640.6平方米，容积率8.5，项目整体开发（不分期），规划建筑面积115370平方米，其中产业研发用房80770平方米（含创新型产业用房9700平方米），产业配套用房30450平方米（含商业服务设施6000平方米，宿舍24450平方米），公共配套设施4150平方米。

4、现状权属：

该更新单元拆除范围用地面积22735.6平方米，现状建筑面积26415.27平方米，土地涉及两个权利人。其中属深圳市龙岗回龙埔股份合作公司及其下属分公司所有的拆除用地面积16000平方米，现状建筑面积14492.35平方米，有关情况详见本条第（二）项“集体资产”；属其他权利人深圳市东平兴实业有限公司所有的国有已出让拆除用地面积6735.6平方米，现状建筑面积11922.92平方米。更新单元内现状物业存在对外租赁或经营等行为。

5、项目土地状况和集体资产状况

更新单元拆除范围内涉及的集体资产属深圳市龙岗回龙埔股份合作公司及其下属老围、松元头、吓二、吓四等四个分公司（以下统称“招商方”）所有：

（1）集体土地，拆除范围用地面积16000平方米，其中880.9平方米土地属老围分公司所有，7611.2平方米土地属松元头分公司所有，5232.3平方米土地属吓二分公司所有，2275.6平方米土地属吓四分公司所有。深圳市龙岗回龙埔股份合作公司为该土地名义权利人，不享有实际权益。

（2）非农建设用地指标16000平方米，宗地号G01023-1，批复文号为深规土龙字﹝1994﹞192号。

（3）地上建筑物，现状建筑面积约14492.35平方米，涉及易增塑胶厂、长江电缆厂等两个厂区，该两个厂区为早期承租方租用招商方土地建设而成，地上建筑物全部由承租方所建或投资，其中易增塑胶厂租约将于2021年3月31日到期，长江电缆厂租约将于2022年11月30日到期。易增塑胶厂区现状建筑面积约7019.52平方米，土地出租方为松元头分公司和吓四分公司，租约到期后，松元头公司享有5404.93平方米建筑物的权益，吓四分公司享有1614.59平方米建筑物的权益；长江电缆厂区现状建筑面积约7472.83平方米，土地出租方为吓二分公司和老围分公司，租约到期后，吓二分公司享有6232.31平方米建筑物的权益，老围分公司享有1240.52平方米建筑物的权益。

6、意向合作方在同等条件下，拥有本项目的优先合作权。

二、项目开发预算：

经深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司出具的《可行性分析报告》﹝报告编号：深国誉评字[2019]GP0709号﹞，项目总投资约人民币柒亿捌仟玖佰陆拾万叁仟叁佰柒拾玖元（小写：￥789,603,379元）。

三、集体资产评估结果：

（1）依据深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司出具的《土地估价报告》﹝报告编号：深国誉评字[2019]（估）GP0707号﹞，本项目范围内集体用地在价值时点2019年8月25日的评估价值为人民币伍亿壹仟捌佰玖拾玖万元（小写：￥518,990,000元）；

（2）依据深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司出具的《非农价值估价报告》﹝报告编号：深国誉评字[2019]（估）GP0706号﹞，本项目范围内非农建设用地指标在价值时点2019年8月25日的评估价值为人民币柒仟壹佰陆拾万元（小写：￥71,600,000元）；

（3）依据深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司出具的《房地产估价报告》﹝报告编号：深国誉评字[2019]GP0708号﹞，本项目范围内地上建筑物在价值时点2019年8月25日的评估价值为人民币伍仟捌佰贰拾捌万肆仟叁佰叁拾贰元（小写：￥58,284,332元）；

以上集体资产在价值时点2019年8月25日的总评估价值为人民币陆亿肆仟捌佰捌拾柒万肆仟叁佰叁拾贰元（小写：￥648,874,332元）。

（4）依据深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司在价值时点2019年8月25日的出具的《房地产估价报告》﹝报告编号：深国誉评字[2019]GP0705号﹞，本项目拟置换物业23576平方米（其中研发用房16505平方米、配套商业1393平方米、配套宿舍5678平方米）评估价值为人民币陆亿玖仟肆佰肆拾万零陆仟元（小写：￥694,406,000元）。

四、合作方式
1、招商方提供上述集体资产，获取相应的利益回报（含回迁物业和过渡期安置补助费）；项目改造开发建设过程中，招商方不承担出资义务，不参与具体开发管理等事务。

2、合作方作为项目改造实施主体，负责更新单元内其他物业（包括易增塑胶厂地上建筑物、长江电缆厂地上建筑物、深圳市东平兴实业有限公司土地和建筑物）涉及的拆迁补偿工作，并承担相应费用。

3、合作方负责从实施主体确认、用地规划许可证、土地使用权出让合同到项目开发建设完成过程中的全部工作并承担所有费用。

五、合作开发期限

合作方需自签订《合作开发协议》之日78个月内向招商方交付回迁物业（符合政府文件顺延规定的，则可相应顺延交付期限），并在交付之日起30个月内向招商方交付回迁物业红本不动产权证。

六、利益分配方式
回迁物业方式。

七、招商底价
1、回迁物业比例为不低于项目规划可售面积（指规划计容建筑面积扣除创新型产业用房、公共配套设施、物业管理用房等之后的面积）的33%，即不低于23576平方米（其中研发用房16505平方米、配套商业1393平方米、配套宿舍5678平方米）。回迁物业中产业研发用房、商业、宿舍等的构成比例和项目用地规划许可证相同（即等比例分配）。创新型产业用房、公共配套设施、物业管理用房等按政府有关规定处理。

2、因本项目存在其他土地权利人，上条所指的项目规划建筑面积仅指招商方所有的16000平方米非农建设用地所对应的规划建筑面积，计算方法为：16000平方米*（1-项目贡献率）*规划容积率。

3、合作方须在上述回迁物业之外再额外补偿1000平方米产业研发用房给深圳市龙岗回龙埔股份合作公司。

八、其他条件

1、除补偿给深圳市龙岗回龙埔股份合作公司的1000平方米产业研发用房之外，其余回迁物业的分配比例为老围分公司占5.51%、松元头分公司占47.57%、吓二分公司占32.70%、吓四分公司占14.22%。在合法合规的前提下，合作方需按该比例将回迁物业及过渡期安置补助费分别办理或支付至各招商方名下。

2、建筑方案。项目建筑设计方案需征求招商方意见，合作方和招商方共同协商，最终以政府审批为准。项目建设质量需符合国家标准。

3、回迁选房。招商方回迁商铺平均分布在商业裙楼各楼层；宿舍、研发用房等集中选房；招商方具有选房优先权，具体选房规则由合作方和招商方进一步协商确定。

4、交付标准。回迁物业套内部分交房标准为毛坯房，但水、电、有线电视、网络等应安装入户，并具备开通条件；公共部分按统一标准由合作方进行装修。

5、差价结算。招商方挑选的建筑面积与回迁物业建筑面积差异值控制在±1%以内。差异值在±0.05%以内（含本数）的，无需差价结算；差异值在±0.05%以上（不含本数）至±1%以下（含本数）的，按交付时各建筑功能的市场价分别进行差价结算。

6、登记价格。回迁物业不动产权证登记价格为按回迁物业竣工时的备案价格登记。

7、办证税费。回迁面积以内的部分办理不动产权证所涉及的税费由合作方负责，招商方如挑选的回迁房总面积超过应回迁总面积的，超过部分办理不动产权证所涉及受让方（即招商方）应交纳税费由招商方自行承担。

8、停车位。地下停车位不参与分配，由合作方经营、管理、使用和维修。招商方及其租户可按回迁比例使用停车位，但需按规定交纳停车费。招商方若需在项目内设立固定办公场所的，则招商方公务车辆以及上下班工作人员车辆免收停车费。

9、物业管理。改造后项目的物业管理由合作方负责，回迁物业所涉及的物业管理费、本体维修基金、水电费等由招商方自行承担，但回迁物业包租所涉及的物业管理费、水电费等参照第12条执行。

10、过渡期安置补助费。合作方自签订《合作开发协议》之日起至向招商方交付回迁物业之日止作为项目拆迁安置过渡期。过渡期内前66个月的安置补助费标准为人民币每月16元/平方米，从第67个月开始至78个月止的安置补助费标准为人民币每月30元/平方米。合作方向各招商方分别支付过渡期安置补助费，各方具体金额在《合作开发协议》中予以明确。如合作方提前交付回迁物业的，则自交付物业之日起进入包租阶段，合作方按下述包租方案分别向各招商方支付租金，过渡期安置补助费和租金二者不重复。

11、回迁物业经营。回迁物业交付后前5年由合作方包租，包租期内前2年租金为人民币每月40元/平方米，后3年租金为人民币每月60元/平方米。包租期间的物业管理费、水电费等由合作方承担，包租涉及的税费按法律法规各自承担。包租期满后6个月内，回迁物业存在空置的，空置部分的物业管理费由合作方承担。

12、招商费用。合作方承担招商方基于本项目聘请中介机构提供服务所支付的服务费用人民币70万元，包括但不限于律师费、评估费等。该费用由招商方先行支付，合作方于签订《合作开发协议》之日起五个工作日内支付给招商方。

公告起始日期

2020年9月28日

挂牌期满时间

2020年10月17日

报名登记时间

2020年9月28日9:00至2020年10月17日17:30

自2020年10月17日17:30起不再接受报名，停止发放谈判文件。

谈判文件领取地址

竞投人在报名登记且交纳交易保证金后，在深圳市南山区沙河西路深圳湾科技生态园10栋B座3层深圳联交所受理交易大厅领取

响应文件递交时间及地点

通过资格确认的竞投人递交响应文件时间：2020年10月27日14:00-14:20

地点：深圳市南山区沙河西路深圳湾科技生态园10栋B座3层深圳联交所受理交易大厅

（若因竞投人征集数量不足需要变更响应文件递交时间或地点的，联交所将另行通知己报名之竞投人）

交易保证金

竞投人应在公告期满前向深圳联交所缴纳人民币5000万元交易保证金。

交易保证金的收取及处置方式

交易保证金由竞投人缴纳至深圳联合产权交易所指定的银行账户，账户信息在竞投人办理报名登记时由深圳联交所工作人员另行提供。

交易保证金处置方式：

1、未被确定为合作方的竞投人凭深圳联交所出具的交易保证金收款凭证办理交易保证金退还手续，其所交纳的交易保证金在办理退还交易保证金手续次日起5个工作日内全额原路无息退回。

2、被确定为合作方的竞投人所交纳的交易保证金在街道办出具备案文件前自动转为专项保证金，由深圳联交所将交易保证金划转至招商方指定账户，招商方按下述约定处理。

3、专项保证金：人民币5000万元（从交易保证金中按约定自动转成），该专项保证金用于约束合作方及时按本招商方案有关要求完成相关事项。

4、若因合作方原因，未按时支付交易服务费或未签署合作开发协议的，取消合作方资格，交易保证金不予退还（若交易保证金己转为专项保证金的，专项保证金不予退还），深圳联交所将合作方的交易保证金扣除交易服务费后划转至招商方指定账户。

履约保证金

人民币2000万元（从专项保证金中按约定自动转成）。

竞投人需满足的资格条件（附应提交的报名材料）

序号

资质条件

报名材料

1

注册地在深圳，成立时间在10年（含本数）以上，注册资本金不低于人民币1亿元（实缴资本）；具有行政主管部门核发的有效房地产开发资质证书三级或以上的房地产开发企业，具有独立承担民事责任的能力；

提供《营业执照》、深圳市工商注册信息查询门户网站近一个月内的企业登记信息查询资料、公司章程、验资报告、《房地产开发企业资质证书》。

2

2018、2019年的净资产规模都不低于人民币3亿元，且企业负债率不高于50%；

提供2018年、2019年企业年度审计报告。

3

具备大型房地产项目开发能力和经验，在深圳市范围内已独立建成开发项目规划建筑面积达25万平方米；

以取得《深圳市建设工程规划验收合格证》或《竣工验收报告》等政府主管部门竣工验收文件为准。

4

具有良好的诚信记录。

提供近一个月《国家企业信用信息公示系统》网站打印的行政处罚信息、严重违法失信信息查询结果，未被人民法院列入全国失信被执行人名单。

是否已有意向合作方

■是 （本项目意向合作方：深圳市岗宏集团有限公司）

意向合作方是否涉及优先权

■是

特别事项说明及风险提示

一、本项目被列入《龙岗区2020年“加快国土空间提质增效实现高质量可持续发展”城市更新专项行动方案》，按政府有关部门要求，2020年12月31日前需完成土地出让手续。根据该时间节点，结合项目实际情况，倒排工期测算，合作方须在深圳联交所发出《成交凭证》之日起90天内完成项目所涉及的全部拆迁安置补偿工作，并提供《拆迁安置补偿协议》等书面证明材料。合作方未按时完成的，招商方将无条件终止《合作开发协议》，并没收合作方已缴纳的专项保证金。

二、依据深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司出具的《前期投入成本及利润可行性研究分析报告》﹝报告编号：深国誉评字[2019]GP0710号﹞，意向合作方已投入前期费用约人民币伍仟陆佰玖拾柒万元（小写：￥56,970,000元），其前期工作事项应获得的合理利润约为人民币贰仟玖佰叁拾玖万元（小写：￥29,390,000元。,合作方为非意向合作方的，自深圳联交所向合作方发出《成交凭证》之日起10天内，合作方需向意向合作方一次性支付前期有关费用及前期合理利润合计人民币8636万元。合作方未按时支付该款项的，招商方将无条件终止合作，不与合作方签订《合作开发协议》，并没收合作方已缴纳的专项保证金。

三、意向合作方已按规定和龙城街道办签订了《资金监管协议》并缴纳了监管资金。合作方为非意向合作方的，须在深圳联交所发出《成交凭证》之日起10天内协调意向合作方解除《资金监管协议》，合作方未按时协调解除的，合作方应在10天内先行向意向合作方支付监管资金人民币264.15万元。上述所涉及事宜由合作方自行负责，与招商方无关。如合作方既未在联交所发出《成交凭证》之日起10天内协调解除资金监管，也未依约支付完毕监管资金的，招商方将无条件终止合作，不与合作方签订《合作开发协议》，并没收合作方已缴纳的履约保证金。

四、合作方按要求完成前述事项后30天内，招商方将退还人民币3000万元专项保证金给合作方，剩余人民币2000万元即为项目履约保证金。

五、本项目内属招商方所有的土地目前由其他第三方实际使用和控制，地上建筑物由第三方投资或建设，合作方需负责理清相应的经济关系，并自行承担搬迁补偿费用；项目内的其他土地和建筑物属深圳市东平兴实业有限公司所有，该公司和招商方不存在关联关系，所涉及的拆迁补偿由合作方自行负责，与招商方无关。

六、合作方因自身原因未按时向招商方交付回迁物业的，每逾期1个月，需按回迁物业建筑面积每平方米人民币100元的标准向招商方支付逾期交楼违约金，直至实际交楼为止。

七、合作方因自身原因未按时向招商方办理回迁物业红本不动产权证的，每逾期1个月，需按回迁物业建筑面积每平方米人民币100元的标准向招商方支付逾期办证违约金，直至红本不动产权证办理完毕为止。

八、竞投人如有下列情形之一的，取消竞投资格并且所交纳的交易保证金不予退回：

1、竞投人在被确认为最终合作方后不按约定时间内签定合作开发协议的；

2、与其他竞投人进行串通报价或联合统一报价影响公平公正的；

3、提供虚假主体材料和证明文件等材料的；

4、交纳交易保证金后单方撤回申请或不参加联交所组织交易活动的；

5、存在其他违约情况的。

九、本招商公告未涉及的合作开发事宜，以招商方与合作方签订的《合作开发协议》为准。

十、本招商公告中所有金额单位为人民币。

是否允许联合体报名

■ 否

资格确认

公告期满后，深圳联交所将审核后的竞投人名单交招商方和龙城街道办事处进行资格确认。

交易方式

竞争性谈判方式或单一来源谈判方式 ，具体方式将根据资格审查结果而定评判方式采用综合评分法。

公告期满后，若符合条件的竞投人超过3家（含），采取竞争性谈判方式确定合作方；若符合条件的竞投人不足3家，不改变招商条件，公告期延长10个自然日。
延长公告期满后，若只有1个符合条件的竞投人，通过单一来源谈判方式确定合作方；若有2个（含）或以上符合条件的竞投人,采用竞争性谈判方式确定合作方；

评审和成交方式

本项目采用百分制评分，其中商务部分30%，资信部分30 %，技术部分40%。

竞争性谈判交易方式依综合评分各项合计最高分确定合作方，单一来源谈判交易方式沿用竞争性谈判文件，依综合评分各项合计不低于60分确定合作方。

决策程序

已按程序报龙城街道办事处审查通过，并经招商方董事会、监事会、集体资产委员会、股东（代表）大会依次表决通过。

联系方式

业务咨询电话

0755-83281615王小姐 0755-86358702杨先生

传真

0755-26577562

业务投诉电话

0755-83690834

联系地址

深圳市南山区沙河西路深圳湾科技生态园10栋B座3层深圳联交所受理交易大厅