深圳市龙岗区宝龙街道龙东上井整村统筹土地整备试点项目招商公告

项目名称

深圳市龙岗区宝龙街道龙东上井整村统筹土地整备试点项目

项目编号

JT05202000014

项目方

深圳市龙岗上井股份合作公司（以下简称“招商方”）

招商内容

就深圳市龙岗区宝龙街道龙东上井整村统筹土地整备试点项目范围内涉及的招商方集体资产的开发建设进行公开招商，本项目改造方式：土地二次开发。由深圳联合产权交易所（以下简称“深圳联交所”）组织竞争性谈判或单一来源谈判，根据谈判结果确定合作方。

公告期限

20日

合作开发项目内容

一、项目基本情况

1、项目位置：

位于深圳市龙岗区宝龙街道龙东社区，东靠金井路，南接爱南路，西侧接壤八仙岭公园。

2、规划审批：

2018年6月13日《深圳市龙岗区土地整备工作领导小组会议纪要》（深圳市龙岗区土地整备工作领导小组2018年第1次工作会议纪要）原则通过项目实施方案，会议明确方案中留用地（包括贡献产业研发用房）具体规划指标，以深圳市城市规划委员会法定图则委员会最终审批为准。

2019年4月2日，深圳市城市规划委员会法定图则委员会召开2019年第6次会议，审议《宝龙街道龙东上井片区土地整备规划》及其涉及的城市总体规划占补平衡，会议原则通过宝龙街道龙东上井片区土地整备规划。根据2019年5月22日《深圳市城市规划委员会会议纪要》（深圳市城市规划委员会法定图则委员会2019年第6次会议纪要）审定的事宜，明确了留用地及具体规划指标，编制完成了《宝龙街道龙东上井整村统筹土地整备试点项目实施方案(审定稿)》。

3、规划指标：

依据《深圳市城市规划条例》，经深圳市城市规划委员会授权，法定图则委员会2019年第6次会议审批通过宝龙街道龙东上井片区土地整备规划。按审议规划，本项目留用土地为98,616.80平方米，容积率4.86，规划计容总建筑面积479,420平方米，其中住宅279,593平方米，商业及办公建筑面积73,927平方米，产业研发用房建筑面积97,249平方米（含新型产业研发用房建筑面积28,170平方米），产业配套用房建筑面积11,161平方米，公共配套设施建筑面积17,490平方米。

4、项目土地状况和集体资产状况:

依据《深圳市龙岗区宝龙街道龙东上井整村统筹土地整备试点项目实施协议书》，本项目整备项目范围内总土地面积为351,307.75平方米;

依据《市规划国土委龙岗管理局关于龙东上井整村统筹土地整备利益统筹试点项目土地信息确认的复函》，土地合法用地具体信息详见下表：

数据来源:深规土龙函[2016]2582号文

本项目范围内永久性建筑物建筑面积149,654.67平方米，临时建筑物建筑面积65,119.73平方米（以测绘报告数据为准）。建筑类型为住宅、工业及配套建筑。

其中，属于招商方所有的集体资产如下：

（1）招商方拥有的留用土地面积为98,616.80平方米。

（2）现状物业：招商方拥有的永久性建筑物建筑面积为11,564.69平方米、临时建筑物建筑面积为2,431.79平方米及集体未完善（征）转手续用地面积为170,258.84平方米，建筑类型为住宅、工业厂房及配套建筑。

5、项目意向合作方情况：

（1）本项目的意向合作方系深圳市恒裕实业（集团）有限公司；

（2）意向合作方完成的具体工作：将项目列入土地整备利益统筹目录、协助完成项目实施方案与规划的审批、协助完成四方实施协议的签订、协助完成项目80%私人物业的签订补偿工作；

（3）为推动本项目，意向合作方借款给深圳市上恒投资发展有限公司，由其支付前期费用。根据《龙岗区龙东上井项目前期资金投入审验报告》，本项目前期费用为人民币82,517万元;

（4）意向合作方在同等条件下，拥有本项目的优先合作权。

二、项目开发预算：

根据《可行性分析报告》：深一统（研）字[2019]第SJ-11060号，招商方留用土地面积98,616.80平方米总投资约人民币463,365万元，包括拆迁补偿费用、补缴地价、建安工程费用、专业费用、管理费用、不可预见费用、财务费用、销售费用、物业专项维修资金等（最终以合作方实际投入为准）

三、集体资产评估结果：

本项目涉及招商方留用土地面积98,616.80平方米、永久性建筑物建筑面积11,564.69平方米、临时建筑物建筑面积2,431.79平方米及集体未完善（征）转手续用地。经深圳市一统土地房地产评估工程咨询勘测有限公司对本项目集体物业现状价值及留用土地在整村统筹土地整备条件下的土地使用权市场价值进行评估，并出具了以下评估报告：

1、《现状房地产价值估价报告》：深一统评字（2019）第SJ-11058号——招商方11,564.69平方米永久性建筑物、2,431.79平方米临时建筑物及集体未完善（征）转手续用地在价值时点2019年11月12日现状价值为84,920,151元；

2、《留用土地价值评估报告》：深一统评字(2019)第SJ-11059号——招商方98,616.80平方米留用土地在估价期日2019年11月12日在整村统筹土地整备条件下的土地使用权市场价值为507,975,137元。

四、合作方式
1、招商方以所拥有的现状物业、留用土地面积98,616.80平方米与土地整备资金493,870,000元进行合作开发建设，项目范围内房屋的拆迁补偿、留用地的运作、开发、建设等全部资金投入由合作方负责。

2、招商方提供上述集体资产，获取相应的合作补偿及利益回报（含回迁物业和货币补偿）；本项目改造开发建设过程中，招商方不承担出资义务，不参与具体开发管理等事务。

3、合作方负责本项目范围内除招商方集体资产之外的其他物业涉及的拆迁补偿工作，并承担相应费用。除招商方应取得的合作补偿及其他权利人物业涉及的拆迁补偿权益外，本项目的其他权益均归属于合作方所有。

4、合作方负责从项目拆迁谈判补偿、用地规划许可证、土地使用权出让合同、设计、施工建设、竣工验收、入伙、办理不动产权证到项目开发建设完成整个过程的全部工作，招商方予以协助。

五、合作开发进度及期限

本项目已完成土地及建筑物核查、实施方案报批、留用地规划报批阶段。

1、从签订本项目合作开发协议之日起，至合作方交付招商方回迁物业之日止不超过60个月，并于交付之日起12个月内为招商方办理回迁物业的不动产权证。

2、若合作方未能于签约后不超过60个月给到回迁物业，并于交付之日起12个月内为招商方办理回迁物业的不动产权证的，合作方应按同期同地段同类型回迁物业的市场租金标准（招商方与合作方共同委托第三方评估机构予以评估）向招商方支付搬迁过渡期间的补偿费用，直至回迁物业交付招商方之日止。

六、利益分配方式
回迁物业加货币补偿相结合。

七、招商底价
招商底价不得低于人民币108,678万元，由回迁物业和货币补偿两部分组成，具体如下：

1、货币补偿：招商底价中货币补偿为0元，体现的是直接补偿金额，由于集体物业都有承租人，搬迁费及停产停业补偿费用全部补偿给承租人，股份公司物业与土地资产全部以物业形式体现；至于过渡安置补偿费为每季度支付，不属于直接补偿费。

2、回迁物业：参照回迁物业评估报告（编号：深一统评字（2020）第SJ-01033号），回迁商业均价人民币41000元/平方米，回迁产业研发用房均价人民币20000元/平方米，回迁商业建筑面积不低于12,000平方米；回迁产业研发用房建筑面积不低于29,739平方米。

3、招商方可以在招商底价范围内等价值选择货币补偿与回迁物业。

八、其他条件

1、回迁用房交付标准、交付时间及土地整备资金划转时间

回迁用房以毛坯交付，从签订本项目合作开发协议之日起60个月内合作方应将回迁物业交付给招商方；招商方在取得回迁物业起7个工作日内将土地整备资金划转给合作方。

2、回迁物业产权性质

回迁物业性质：商业（非产业类商业）、产业研发用房。合作方负责办理（红本）不动产权证。

3、回迁物业办证税费的承担

招商方应回迁建筑面积的所有办证税费由合作方承担；超出应回迁建筑面积部分的办证税费由招商方自行承担。

4、搬迁过渡期间的补偿费用金额与支付方式

（1）合作方应向招商方支付搬迁过渡期间的补偿费用，月搬迁过渡期间的补偿费用为人民币406,288元。搬迁过渡期间的补偿费用每三年为一个周期，每满一个周期的在上一个周期的基础上增加10%。

（2）招商方的搬迁过渡期间的补偿费用自双方办结集体资产移交手续之日起计算，计至回迁物业交付招商方之日止。具体支付方式在双方签订的合作开发协议中另行约定。

5、回迁物业的办证

回迁物业入伙交付前，招商方根据集体物业的经营特点及相关政策规定、由招商方确定回迁物业产权登记价格。合作方应在交付之日起12个月内为招商方办理回迁物业的不动产权证。

6、回迁物业面积差异的结算方式

招商方选定的各类型回迁物业建筑面积应分别与对应的该类型应回迁建筑面积相同，若出现建筑面积差异的，采用以下办法进行结算，合作方通知招商方办理回迁物业入伙手续之日起十个工作日内，双方按本条约定的回迁物业面积差价结算办法相互结清应补交（或退还）的差价款项：

招商方选定的回迁商业建筑面积和应回迁的商业建筑面积差异值在100平方米以内的（含100平方米）的部分，回迁商业按人民币41000元/平方米的标准结算；招商方选定的回迁产业研发用房建筑面积和应回迁的产业研发用房建筑面积差异值在应回迁的产业研发用房建筑面积100平方米以内（含100平方米）的部分，回迁产业研发用房按人民币20000元/平方米的标准结算；

回迁商业建筑面积和应回迁的商业建筑面积差异值超过100平方米的或回迁产业研发用房建筑面积和应回迁的产业研发用房建筑面积差异值超过100平方米的部分，按竣工交付时本项目同期同类物业市场价格进行结算。

7、停车位及物业管理

回迁物业范围内的停车位及回迁物业交付使用后，由招商方委托物业服务企业统一进行前期物业管理。原籍村民（包括原村民、原村民外迁户、原籍华侨）本人自住物业免5年物业管理费及停车管理费，具体由招商方核定。

8、回迁物业的位置及原则

回迁物业原则上集中安置，具体位置及朝向等在双方签订的合作开发协议中另行约定。分配优先以整栋或整层为单位，上下层联系一起，以整体方便实用为原则。

公告起始日期

2020年11月18日

挂牌期满时间

2020年12月7日

报名登记时间

2020年11月18日9:00至2020年12月7日17:30

自2020年12月7日17:30起不再接受报名，停止发放谈判文件。

谈判文件领取地址

竞投人在报名登记且交纳交易保证金后，在深圳市南山区沙河西路深圳湾科技生态园10栋B座3层深圳联交所业务受理大厅领取

响应文件递交时间及地点

通过资格确认的竞投人递交响应文件时间：2020年12月15日14:00前

地点：深圳市南山区沙河西路深圳湾科技生态园11栋B座3层深圳联交所

（若因竞投人征集数量不足需要变更响应文件递交时间或地点的，联交所将另行通知己报名之竞投人）

交易保证金

竞投人应在公告期满前向深圳联交所交纳人民币5000万元交易保证金。

交易保证金的收取及处置方式

交易保证金由竞投人交纳至深圳联合产权交易所指定的银行账户：

户名：深圳联合产权交易所股份有限公司

开户行和账号在竞投人办理报名登记时由项目咨询工作人员另行提供。

交易保证金处置方式：

1、未被确定为合作方的竞投人凭深圳联交所出具的交易保证金收款凭证办理交易保证金退还手续，其所交纳的交易保证金在办理退还交易保证金手续次日起5个工作日内原额原路无息返还。

2、被确定为合作方的竞投人（不含意向合作方）所交纳的交易保证金在宝龙街道办出具备案文件前且在深圳联交所收到交易服务费后，由深圳联交所划转至招商方作为履约保证金。如意向合作方成为合作方，则按履约保证金中约定执行。

3、若因合作方原因，未按时支付交易服务费或未按约定或规定签署合作开发协议的，取消合作方资格，交易保证金不予退还（若交易保证金己转为履约保证金的，履约保证金不予退还），深圳联交所将合作方的交易保证金扣除交易服务费后划转至招商方指定账户。

履约保证金

人民币5000万元。履约保证金在宝龙街道办出具备案文件前支付给招商方，该履约保证金在回迁物业交付招商方之日起30日内无息退还给合作方。

如意向合作方成为合作方，其前期交纳的意向保证金4900万元自动转为本项目的履约保证金；意向合作方交纳至深圳联交所的交易保证金人民币5000万元由深圳联交所扣除相应服务费后，在宝龙街道办出具备案文件前由深圳联交所划转100万元至招商方，剩余款项退还意向合作方。

竞投人需满足的资格条件（附应提交的报名材料）

序号

资质条件

报名材料

1

竞投人在深圳注册，具备房地产项目开发资质二级及以上；

1.提供营业执照副本复印件（加盖公章并核对原件）
2.打印近一个月的企业工商登记信息（加盖公章)

3.提供房地产开发企业资质证书（复印件加盖公章，核对原件）

2

截至2019年12月31日，竞投人净资产规模在人民币60亿元（含本数）以上，且负债率不高于 50 %；

提供2019年企业年度审计报告（复印件加盖公章，核对原件）

3

竞投人具有良好的诚信记录；

提供《全国企业信用信息公示系统》行政处罚信息、严重违法失信信息两项信息查询结果截图（加盖公章）

4

竞投人近十年内（2010年1月1日起算）完成的房地产项目总建筑面积达10万平方米（含本数，建筑面积包括计入容积率和不计容积率的总开发面积）。

提供《建设工程规划验收合格证》或建筑工程竣工备案文件（（复印件加盖公章）

是否已有意向合作方

■是（本项目意向合作方：深圳市恒裕实业（集团）有限公司□ 否

意向合作方是否涉及优先权

■是 □ 否

特别事项说明及风险提示

一、合作方须在合作开发协议签订之日起10个月内完成项目一期土地移交，并提供拆迁安置补偿协议等能证明拆迁补偿已经完成的相关书面材料。合作方未按期完成的，招商方将有权无偿终止合作开发协议，并没收合作方已交纳的履约保证金。

二、本项目为龙岗区原整村统筹试点项目，招商方与意向合作方于2016年成立深圳市上恒投资发展有限公司（简称“上恒投资公司”）开展前期工作，招商方持有项目公司40%股权，意向合作方持60%股权，但上恒投资公司全部资金均由意向合作方投入，招商方未进行任何资金投资。

为妥善解决上恒投资公司形成的历史遗留问题，防范招商方债务承担风险，意向合作方通过本次招商成为合作方的，须无条件无偿收购招商方持有上恒投资公司40%股权，股权转让前上恒投资公司全部债权债务均由意向合作方承担，招商方不承担任何债权债务。

合作方为非意向合作方的，自深圳联交所向合作方发出《成交凭证》之日起10天内，需向意向合作方无条件一次性支付前期费用为人民币82,517万元（根据《龙岗区龙东上井项目前期资金投入审验报告》确认）及合理利润人民币16,503万元（合理利润为前期费用的20%），支付完成后，合作方须无条件无偿收购意向合作方持有上恒投资公司60%股权以及招商方持有上恒投资公司40%股权，意向合作方无条件予以配合，股权转让前上恒投资公司全部债权债务均由意向合作方承担，合作方与招商方不承担任何债权债务（前期费用及合理利润已包括上恒投资公司债务，根据《龙岗区龙东上井项目前期资金投入审验报告》确认）。

三、不论合作方是否为意向合作方，合作方如以上恒投资公司作为项目公司进行后续开发建设的，合作方必须与上恒投资公司就本招商公告、合作方竞投文件、谈判成果以及合作开发协议项下合作方的全部责任和义务共同向招商方承担责任。

四、合作方未按时向意向合作方支付上述款项的，招商方将不与合作方签订合作开发协议或招商方将无条件终止合作开发协议，并没收合作方已交纳的履约保证金。

五、合作方承担招商方基于本项目聘请评估机构提供评估报告服务费用45万元及咨询顾问服务费45万元，两项总计费用90万元。该费用由合作方于签订合作开发协议之日起7个工作日内支付给招商方。

六、本招商公告未涉及的合作开发事宜，以招商方与合作方签订的《合作开发协议》为准；

七、本招商公告中所有金额单位为人民币；

八、竞投人如有下列情形之一的，取消竞投资格并且所交纳的交易保证金不予退回：

1、竞投人在被确认为最终合作方后不按约定时间内签定合作开发协议的；

2、与其他竞投人进行串通报价或联合统一报价影响公平公正的；

3、提供虚假主体材料和证明文件等材料的；

4、交纳交易保证金后单方撤回申请或不参加联交所组织交易活动的；

5、存在其他违约情况的。

是否允许联合体报名

□是 ■ 否

资格确认

公告期满后，深圳联交所将审核后的竞投人名单交招商方和宝龙街道办事处进行资格确认。

交易方式

竞争性谈判方式或单一来源谈判方式 公告期满后，若符合条件的竞投人超过3家（含），采取竞争性谈判方式确定合作方；若符合条件的竞投人不足3家，不改变招商条件，公告期延长10个自然日。
延长公告期满后，若只有1个符合条件的竞投人，通过单一来源谈判方式确定合作方；若有2个（含）或以上符合条件的竞投人,采用竞争性谈判方式确定合作方；

评审和成交方式

本项目采用百分制评分，其中商务部分30%，资信部分40%，技术部分30%。（具体权重以招商方提供的《评分细则》为准）

竞争性谈判交易方式依综合评分各项合计最高分确定合作方，单一来源谈判交易方式沿用竞争性谈判文件，依综合评分各项合计不低于60分确定合作方。

决策程序

已按程序报宝龙街道办事处审查通过，并经招商方董事会、监事会、集体资产委员会、股东大会依次表决通过

联系方式

业务咨询电话

0755-83281615王小姐，0755-26577552谢小姐

传真

0755-26577562

业务投诉电话

0755-83690834

联系地址

深圳市南山区沙河西路深圳湾科技生态园10栋B座3层深圳联交所