深圳市龙岗区吉华街道甘坑新镇VR文创产业园项目合作开发招商公告

一、信息发布内容

项目名称

深圳市龙岗区吉华街道甘坑新镇VR文创产业园项目

项目方

深圳市甘坑股份合作公司

招商内容

就深圳市龙岗区吉华街道甘坑新镇VR文创产业园土地合作开发项目合作方进行招商

公告期限

20日

土地合作开发项目内容

1、项目基本情况：

1、本项目位于深圳市龙岗区吉华街道甘坑社区，现状为空地，拟定的开发方式为非农建设用地合作开发，申报主体为：深圳市甘坑股份合作公司。2、根据深规土龙函【2011】1159号《关于甘坑股份合作公司调整非农用地的批复》（批复己过有效期，需自行延办），本项目范围内归属于项目方所拥有的2011-61A-0012号非农建设用地面积为41655.39平方米（最终以政府相关部门批复为准）；2017年2月17日，项目方已取得《市规划国土委龙岗管理局关于2011-61A-0012号用地规划许可建设指标内容的复函》（文号：深规土龙函【2017】244号），用地性质：普通工业用地；用地面积：41654平方米；容积率：2.4；建筑面积：99962平方米，其中：厂房70970平方米，宿舍9992平方米，办公用房12300平方米，物业管理用房200平方米，食堂3000平方米，商业3500平方米（详见附件：《市规划国土委龙岗管理局关于2011-61A-0012号用地规划许可建设指标内容的复函》）。

2、项目开发预算与预期收益：

根据《深圳市龙岗区吉华街道甘坑新镇VR文创产业园项目可行性研究报告》（报告编号：深国资评字第【2017】ZX-05014）：项目投资与收益预测：对各成本项目进行分别测算与综合分析的基础上，估算项目总投资为54,678万元。根据目前房地产市场行情预测，销售收入预计为14.6亿元，税前利润3.9亿。成本利润率72%，销售利润率29%。经财务分析，内部收益率32%，财务净现值1.2亿。

3、集体资产评估结果：

根据《深圳市龙岗区吉华街道甘坑新镇VR文创产业园项目深圳市甘坑股份合作公司土地价值估价报告》（报告编号：深国资评字第【2017】ZX-05013），项目范围内所有集体资产（非农建设用地面积41655.39平米, 最终以政府相关部门批复为准）的现状用地性质M1、容积率2.4的集体权益价值在价值时点2017年2月27日的评估总价为360，893，794元,开发建成后的预期开发总价值为1,464,809,000元此地块考虑到未来用地性质及容积率调整因素，根据《深圳市龙岗区吉华街道甘坑新镇VR文创产业园项目深圳市甘坑股份合作公司土地价值咨询报告》（报告编号：深国资评字第[2018]ZX-05009号），项目范围内所有集体资产（非农建设用地面积41655.39平米, 最终以政府相关部门批复为准）未来预计调整为用地性质M0、容积率4.0的集体权益价值在价值时点2018年5月10日的咨询评估总价为671,347,051元,开发建成后的预期开发总价值为2,886,520,000元

4、项目整体规划

本项目的规划方案需符合“甘坑新镇”整体规划。本项目作为龙岗国家文化创新产业实验区的启动项目，拟通过入驻注册资本规模不少于50亿元的总部及上下游相关联的企业，形成国家文化创新产业实验区企业总部中心，服务于数字创意产业的科研办公、商务合作、管理运营等方面。为数字创意产业相关的文化企业、科技公司、文创风投、科研院所、高等院校、协会组织等提供发展空间，并通过龙头带动、资源整合、平台服务等精心运营，集聚形成数字创意产业全产业链。

5、合作方式

（1）项目方将提供项目范围内的2011-61A-0012号非农建设用地，通过接受合作方以货币补偿款及项目建成后物业返还及股权或同等价值的股权折现的合作方式，与被选定的合作方就本项目开发进行合作，以实现集体资产的保值、增值。（2）合作方与项目方签订《合作开发协议》后，负责继续办理土地性质及容积率调整手续，以及报批报建到项目开发建设完成的全部工作，包括但不限于签订土地出让合同、勘探、设计、报建报批、完成施工、竣工验收、协助办理房地产证等工作，同时负责向政府相关部门办理建设开发过程中所需的相关审批手续，项目方将予以协助。（3）合作方承担本项目全部建设资金投入，包含但不限于地价补缴、规划、设计、建设、销售等费用，合作方承担办理返还物业房产证涉及的相关税费，税费的缴交标准以返还物业分配时的市场评估价为准，具体的评估时点和评估机构由合作方与项目方另行协商确定。（4）合作方在本项目的开发、建设和经营过程中，及时向项目方通报有关情况，听取项目方的意见和建议。（5）合作方自行承担其所得物业办理自身名下房产证以及后续销售和运营中应向政府缴纳的各种税费。（6）合作方负责本项目在开发、建设期间所发生的安全事故、劳动事故、资金债务等法律责任。（7）合作方在取得竣工备案并交付项目方物业后两年内为项目方物业办理好不动产权证，承担项目方所得物业办理项目方名下房产证各种税费。延期办理的，合作方承担项目方未能按时办理物业产权证造成的相应损失。

6、利益分配方式：

现金分利加物业分成加股权或同等价值的股权折现。

7、竞投参考合作权益分配原则：

（一）竞投人需采用现金分利加物业分成加股权或同等价值的股权折现相结合的合作方式，考虑到未来用地性质及容积率调整问题，竞投人按拟调规后的用地性质为M0、容积率为4.0的规划条件预评估的项目开发总价值为基础报价。1、在用地性质为M0、容积率为4.0以下（含4.0）的情况下，现金分利不低于4亿，物业分成不低于建筑面积16662.156平方米（包含应分摊奉献政府部分），且转让深圳华侨城文创投资有限公司不低于3%的股权给项目方，确保项目方最终持有深圳华侨城文创投资有限公司不低于3%的股权(或提供同等价值的股权折现不低于人民币 38,040,008元)给项目方；2、在用地性质为M0、容积率为4.0以上的情况下，现金分利和物业分成部分应按竞投利益占比同比例增长，股权或同等价值的股权折现不变；3、上述合作权益分配不受未来用地性质调整结果影响，无论未来用地性质全部或是部分调整为MO。都维持上述合作权益分配不变。（二)、项目方分得返还物业的分配原则按不同类型物业以同比例进行分配；具体分配方案，在用地规划指标确认、规划设计方案明确后项目方与合作方另行协商；在分配物业时，项目方所得物业的实测建筑面积与按容积率在4.0以下（含4.0）计算的16662.156平方米或按容积率在4.0以上（不含4.0）10%的实际建成物业的面积差，可销售部分按成交价计算，不可销售部分按评估价计算，以现金方式结算。（三）竞投人在竞投方案中的物业分成部分，分成返还物业位置、朝向、楼层及物业管理权限、停车位分配、停车场及物管收费和利益分配等在建筑设计方案确定后，按相关政策文件规定项目方与合作方协商确定。（四）意向合作方竞投方案的权益分配原则与意向协议相关约定一致，权益分配方案不低于意向合作协议的权益分配标准。

8、合作开发进度安排、合作开发期限和配套设施建设：

本项目按一期开发建设，2018年第1季度至2018年第4季度进行前期工作。预计于2019年第1季度开展土方及桩基工程，于2019年第2季度开展主体工程施工，于2020年第4季度竣工，并将在2021年第1季度开始出租或自营。自签订土地使用权出让合同后3.5年内完成项目的开发建设，各项配套设施严格按照政府规划的要求进行建设。

公告起始日期

2018年11月6日

挂牌期满时间

2018年11月25日

报名登记时间

2018年11月6日至2018年11月25日17时

自2018年11月25日17时起不再接受报名，停止发放谈判文件。

谈判文件领取地址

竞投人在报名登记且交纳交易保证金后， 在深圳市龙岗区龙城街道天昊华庭小区4商区一层领取 谈判文件,每份200元

响应文件递交时间及地点

递交响应文件时间：2018年11月29日9:00

地点：深圳市龙岗区龙城街道天昊华庭小区4商区一层

交易保证金

竞投人应在公告期满前向深圳联合产权交易所交纳人民币2500万元交易保证金。

履约保证金

履约保证金为人民币8000万元。由合作方在《合作开发协议》签订生效后的10个工作日内转至项目方指定的由集体资产管理部门监管的银行账户。

交易保证金的收取及处置方式

1、交易保证金由竞投人交纳至深圳联合产权交易所指定的以下银行账户：

户名：深圳联合产权交易所股份有限公司

开户行：华夏银行前海分行营业部

账号：1695 0000 0000 46254

2、交易保证金处置方式：竞投人包括意向合作方如被确定为合作方的，其缴纳的交易保证金在《合作开发协议》签订后，由深圳联交所在10个工作日内全部转至项目方指定的银行账户，自动转为现金分利的一部分；意向合作方被确定为合作方的，其已支付给项目方的意向合作相关款项亦在签订《合作开发协议》后自动转为现金分利的一部分；若因合作方原因，未签署《合作开发协议》的，取消合作方资格，交易保证金不予退还，深圳联合产权交易所将合作方的交易保证金扣除联交所服务费用后的余额，划转至项目方指定账户；未被确定为合作方的竞投人凭深圳联交所出具的交易保证金收款凭证办理交易保证金退还手续，所交纳的交易保证金在办理退还交易保证金手续次日起5个工作日内原额原路无息返还。若意向合作方未被确定为合作方的，其已交纳给项目方的意向保证金及其它意向合作款，由项目方在完成招商结果公示的15个工作日内退还给意向合作方。

竞投人需满足的资格条件

序号

资质条件（不接受自然人报名）

证明材料

1

截至2017年12月31日竞投人净资产规模在人民币1亿元以上（含本数），且资产负债率不高于50%（含本数）；

提供2017年度经审计的财务报表复印件，加盖公章

2

竞投人或持有其50%以上（不含本数）股权的直接控股股东具备房地产项目开发资质。

提供房地产开发资质证书复印件，加盖公章 （核原件）

3

竞投人及持有其50%以上（不含本数）股权的直接或间接控股股东的公司注册地均在深圳

提供营业执照及工商信息查询单（加盖公章）

4

竞投人须承诺一年内将该项目现状容积率由2.4提高至4.0，并将用地性质由M1全部或部分提高至M0,以适应项目需求。

提供承诺函

是否已有意向合作方

■ 是□否2016年12月23日，项目方就本项目与深圳华侨城文创投资有限公司签订了《合作开发意向书》。本项目的意向合作方在同等合作条件下具有优先权。

意向合作方是否涉及优先权

■ 是□否

特别事项说明及风险提示

1、本项目存在历史遗留合作关系及意向合作方，若最终合作方非意向合作方时，从正式与项目方签订《合作开发协议》起，合作方必须在一年内清理完该地块历史遗留问题，否则视为合作方违约，项目方有权不予退还履约保证金，并重新招商，且无需对合作方承担赔偿责任。最终合作方须在本协议签订一年内代项目方向意向合作方支付意向合作方前期投入本项目的所有费用（包括但不限于项目立项过程中的可研、测绘、查丈、规划设计编制等费用，意向合作方需提供有效票据）及适当利润，利润标准按意向合作方已支付的前期费用总额加已支付的意向保证金加已支付的现金分利三者总和（具体以意向合作方提供的有效票据为准）的5%计算

2、竞投人承诺

（1）该地块设计方案及项目实施情况须符合整个“甘坑新镇”规划情况。

(2)本项目合作开发权不得转让（包括非关联方的股权变更），合作方须确保最终合作开发实施的主体为其本身。

(3）本项目在不受政策及不可抗力因素影响正常推进的情况下，于2021年6月底移交满足出租标准(带普通装修)的返还物业至项目方，逾期按15万元/日的标准向项目方缴纳滞纳金。

(4）合作方最终报价中现金分利和同等价值的股权折现（若有）与上述由交易保证金、意向合作相关款项转为现金分利的差额，由合作方在签订《合作开发协议》后15个工作日内转到项目方指定账户。

(5）本招商公告中所有金额单位为人民币。

(6) 未尽事宜，以项目方与被选定的合作方正式签订的合作开发协议内容为准

是否允许联合体报名

□是■ 否

交易方式

竞争性谈判方式或单一来源谈判方式公告期满后，若符合条件的竞投人超过3家（含），采取竞争性谈判方式确定合作方；若征集到竞投人但符合条件的竞投人不足3家，不改变招商条件，公告期延长10个自然日。延长公告期满后，若只有1个符合条件的竞投人，通过单一来源谈判方式确定合作方；若有2个（含）或以上符合条件的竞投人,采用竞争性谈判方式确定合作方。

评审和成交方式

本项目采用百分制评分，总分100分，其中商务部分30%，资信部分8%，技术部分62%。竞争性谈判交易方式依综合评分各项合计最高分确定合作方，单一来源谈判交易方式沿用竞争性谈判文件，依综合评分各项合计不低于60分确定合作方。

决策程序

经深圳市甘坑股份合作公司董事会、集资会、股东代表大会表决通过。召开公司股东代表大会进行表决时，股东代表和全体个人股股东代表均4/5（含）以上表决通过，并由公证处现场公证和街道集体办现场监督。

联系方式

业务咨询电话

0755-84861720 谢小姐0755-83881371王先生

传真

0755-26577562

业务投诉电话

0755-83690834

联系地址

深圳市龙岗区龙城街道天昊华庭小区4商区一层