深圳公共资源交易中心（深圳交易集团有限公司龙岗分公司）
集体用地合作开发招商公告
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| 一、信息发布内容 |
| 项目名称 |
深圳市龙岗区吉华街道松元头贵坑片区城市更新项目 |
| 项目编号 |
LGCG2021166652 |
| 项目方 |
龙岗采购中心（以下简称“招商人”） |
| 招商内容 |
对深圳市龙岗区吉华街道松元头贵坑片区城市更新项目涉及的深圳市松源头股份合作公司集体资产进行公开招商 |
| ※项目方是否委派评委代表 |
是 |
| 公告期限 |
20日 |
| 合作开发项目内容 |
一、项目基本情况：1、项目位置及土地、建筑物现状情况（1）深圳市龙岗区吉华街道松元头贵坑片区城市更新项目位于深圳市龙岗区吉华街道联布北路。（2）项目土地情况深圳市龙岗区吉华街道松元头贵坑片区城市更新单元拆除范围用地面积为40,136.30平方米，可建设用地面积为23,624.50平方米。根据《龙岗区吉华街道松元头贵坑片区城市更新单元规划范围图》及《深圳市龙岗区城市更新局关于松元头贵坑片区城市更新单元拆除范围内土地、建筑物信息核查意见的复函》（深龙更新函[2017]44号）：国有已出让（划拨）用地13,171.57平方米，城中村用地4,315.29平方米，旧屋村用地6,701.45平方米，历史遗留违法处置用地317.34平方米，未完善征转手续用地15,630.65平方米。综上所述，拆除范围内权属清晰的土地24,505.65平方米，合法用地比例为61.06%。（3）地上建筑物情况根据测绘报告，项目地上建筑物面积共77,174.18平方米，其中厂房建筑面积57,006.17平方米，私宅建筑面积20,168.01平方米。 2、本项目所涉及的村集体资产如下：（1）村集体土地情况本次更新范围内集体土地面积为26,964.73平方米，其中城中村用地4,315.29平方米，旧屋村用地6,701.45平方米，历史遗留违法处置用地317.34平方米，未完善征转手续用地15,630.65平方米。其中678平方米的57.6%（即390.53平方米）为布吉镇兽医卫生防疫检疫所所有，则招商方完全享有权益的土地面积为26,574.20平方米。（2）村集体建筑物情况集体厂房建筑面积为22,035平方米，其中1,315平方米宿舍57.6%（即757.44平方米）为布吉镇兽医卫生防疫检疫所所有，则招商方完全享有权益的厂房建筑面积为21,277.56平方米。 3、招商方与意向合作方签订协议概况 2014年8月26日，深圳中建源实业有限公司与深圳市松源头股份合作公司就本项目合作事宜签订《龙岗三联社区松元村城市更新项目合作意向书》。 2018年8月，深圳中建源实业有限公司与深圳市松源头股份合作公司就本项目合作事宜再次签订《深圳市龙岗区吉华街道松元头贵坑片区城市更新项目合作协议》，合作期限自2017年8月26日起至2019年8月25日止。 2020年深圳中建源实业有限公司与深圳市松源头股份合作公司就本项目合作事宜再次签订《深圳市龙岗区吉华街道松元头贵坑片区城市更新项目合作协议补充协议》，将本项目合作期限再次延长2年，即合作期限自2019年8月26日起至2021年8月25日止。 |
| 二、项目总投资估算额（元）：2027602630.00 |
| 三、项目可行性分析报告和项目评估结果：1、根据《深圳市龙岗区吉华街道松元头贵坑片区城市更新项目可行性研究报告书》（鹏信咨询字[2020]第363号），本项目总投资估算额为贰拾亿贰仟柒佰陆拾万贰仟陆佰叁拾元整（2,027,602,630.00元）。预计未来销售收入为叁拾贰亿壹仟陆佰肆拾捌万壹仟陆佰玖拾元整（3,216,481,690.00元），销售完成后净利润为陆亿陆仟伍佰玖拾贰万柒仟捌佰元整（665,927,800.00元），成本净利润率为32.84%，具有较可观的投资回报；所得税后财务净现值为陆仟零贰拾柒万贰仟元整（60,272,000.00元），大于零；内部收益率为13.61%，大于基准收益率(12%)；动态投资回收期 3.58 年，含建设期。本项目的盈利性较好，项目投资经济可行。 2、根据《关于深圳市松源头股份合作公司拥有的位于深圳市龙岗区吉华街道松元头贵坑片区城市更新项目范围内的集体土地在规划条件下土地权益价值评估》（鹏信咨询字[2020]第362号），26,964.73平方米土地评估为人民币肆亿柒仟叁佰叁拾贰万伍仟叁佰零陆元整（473,325,306.00元），土地地面单价为17,553元/平方米。其中678平方米的57.6%（即390.53平方米）为布吉镇兽医卫生防疫检疫所所有，该权益价值为人民币陆佰捌拾伍万肆仟玖佰柒拾叁元整（6,854,973.00元），则招商方完全享有权益的26,574.20平方米土地评估价值为人民币肆亿陆仟陆佰肆拾柒万零叁佰叁拾叁元整（466,470,333.00元）。 3、根据《深圳市龙岗区吉华街道松元头贵坑片区城市更新项目所涉及的深圳市松源头股份合作公司拥有的厂房（含宿舍）及临时建（构）筑物现状权益价值评估报告书》（鹏信咨询字[2020]第454号），集体厂房（含宿舍）建筑面积为22,035.00平方米，集体厂房总价值为壹亿伍仟贰佰零肆万壹仟伍佰元整（152,041,500.00元），集体厂房单价为6,900元/平方米。其中1,315平方米宿舍57.6%（即757.44平方米）为布吉镇兽医卫生防疫检疫所所有，该权益价值为伍佰贰拾贰万陆仟叁佰叁拾陆元整（5,226,336.00元），则招商方完全享有权益的21,277.56平方米厂房（宿舍）总价值为人民币壹亿肆仟陆佰捌拾壹万伍仟壹佰陆拾肆元整（146,815,164.00元）。临时建（构）筑物93项，临时建（构）筑物总价值为肆佰玖拾柒万零伍佰陆拾元整（4,970,563.00元）。招商方完全享有权益的厂房（宿舍）和临时建（构）筑物总价值为人民币壹亿伍仟壹佰柒拾捌万伍仟柒佰贰拾柒元整（151,785,727.00元）。 |
| 四、项目专项规划： |
| 五、合作方式：1、本项目按政府批准的专项规划进行开发建设，招商方以其完全享有权益的本项目集体土地、现状物业参与城市更新进行合作开发。 2、项目涉及的租金补偿、搬迁补偿费、装修补偿费等补偿费用由合作方承担。 3、项目范围内土地及现有地上建筑物的租赁关系由招商方负责解除，该工作过程中发生的费用由合作方承担，费用招商方需和合作方协商。对于租约已满尚未撤走的租户，不予以补偿；对于租约未满的租户，按照深圳市房屋征收与补偿相关办法予以相应补偿。 4、合作方负责开发建设过程中的全部工作，包括但不限于勘探、设计、报批报建、办理用地手续、施工建设、现场管理、竣工验收、办理房产证等全部工作，合作方必须依据专项规划的要求完成全部建设开发任务，项目开发全过程的安全责任、质量责任、投资及经营风险等均由合作方承担及负责。 5、合作方负责本项目开发建设过程中全部资金投资，包括但不限于土地取得成本、拆除及场地平整费用、建设成本、管理费用等。 6、在项目报批报建过程中，影响招商方利益的事项，需征得招商方同意。 |
| 六、合作开发期限：7年（自正式合作协议签订之日起7年内完成开发） |
| 七、利益分配方式：现金补偿和回迁物业两种方式 |
| 八、招商底价：招商底价由现金补偿和回迁物业两部份组成（即以下需同时满足）且补偿总价值不低于人民币61,830万元，具体如下： 1、回迁商业建筑面积不低于9,745平方米； 2、现金补偿不低于人民币3,360万元 |
| 九、其他条件：1、建筑方案项目建筑设计需征求招商方意见，最终以政府审批为准。 2、回迁房交付标准回迁物业按毛坯房交付。合作方交付给招商方的回迁物业与本项目的其他同类房屋的主体建筑外观、室外共用部分装修所采用的装修装饰材料一致。回迁物业应当符合国家质量和安全标准。 3、回迁物业面积差异的结算：招商方最终选定的回迁房建筑面积与合作协议约定建筑面积差异控制在100平方米以内。差异值在100平方米（含）以内建筑面积按建筑成本价进行差价结算，差异值在100平方米以上的建筑面积按交付时政府备案价进行差价结算。 4、回迁物业的位置及原则待项目建设设计方案招商方与合作方确认后，回迁商业物业为一二层集中分布。 5、回迁物业空置成本承担自回迁物业交付招商方之日起至招商方完成回迁物业公开招租期间，合作方通过临时租赁方式承担回迁物业的空置成本，具体租金由招商方和合作方另行协商，临时租赁期限不超过6个月，如在该期限内招商方完成公开招租的，原租赁关系自招商方与新的承租人签订租赁合同之日起自行解除，如超出该期限回迁物业尚未完成公开招租的，原租赁关系自前述临时租赁期限届满之日起自动解除，后续空置成本由招商方自行承担。 6、登记价格合作方负责把招商方回迁的物业登记于招商方名下；不动产产权登记价格按建安成本登记；招商方回迁物业需要分割办理《不动产权证书》的，合作方应予以配合。 7、办证税费合作方负责把招商方回迁的物业登记于招商方名下。回迁物业因产权登记产生的登记税费及相关费用由合作方承担，超出应回迁物业建筑面积的产权登记税费及相关费用由招商方自行承担。 8、停车位项目停车位不参与分配，由合作方经营、管理、使用和维修。招商方及其租户可按回迁比例使用停车位，但需按照政府相关部门收费标准交纳停车费。 9、物业管理项目的物业管理由合作方负责，物业服务收费按照政府相关部门收费标准执行。回迁物业所涉及的物业管理费、维修基金、水电费等由招商方自行承担。 10、交付期限合作方需自签订《合作开发协议》之日84个月内向招商方交付回迁物业（符合政府文件顺延规定的，则可相应顺延交付期限）。 11、过渡安置费合作方应自招商方交付物业之日起至回迁房交付之日止向招商方支付过渡期安置费。过渡期安置费标准为每月20元/平方米，过渡期安置费每两年递增5%。 12、合作进度要求合作方自签订合作协议后8个月内，需完成项目拆迁范围内私人物业50%（按权利人统计）的拆迁补偿协议签订。 13、容积率调整分配原则若本项目经政府部门审批提高容积率，因容积率变化导致建筑面积增加，增加的建筑面积由招商方和合作方协商分配。 |
| 公告起始日期 |
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| 挂牌期满时间 |
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| 报名登记时间 |
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| 谈判文件领取地址 |
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| 响应文件递交时间及地点 |
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| 交易保证金 |
￥30,000,000.00元人民币 （大写：人民币叁仟万元整）
竞投人应在公告期满前向交易集团交纳交易保证金 |
| 交易保证金的收取及处置方式 |
交易保证金由竞投人交纳至交易集团指定的以下银行账户：
户名：深圳交易集团有限公司
开户行：中国民生银行深圳分行坂田支行
账号： 9902001766478984
交易保证金处置方式：1、拟参加本次招商的竞投人应在公告期满前向产权交易机构交纳交易保证金人民币3000万元（保证金支付到产权交易机构指定账户）。未被确定为合作方的竞投人凭产权交易机构出具的交易保证金收款凭证办理交易保证金退还手续，其所交纳的交易保证金在办理退还交易保证金手续次日起5个工作日内全额原路无息退回； 2、被确定为合作方的竞投人（此处不含意向合作方）所交纳的交易保证金在街道办出具备案文件前自动转为履约保证金，由产权交易机构将交易保证金划转至招商方指定账户；如意向合作方成为合作方，其交纳的交易保证金由产权交易机构在街道办出具备案文件前划转1500万元至招商方指定账户做为履约保证金，剩余款项在签订合作开发协议后退还意向合作方。意向合作方前期已交纳给招商方的意向保证金人民币1500万自动转为本项目履约保证金。产权交易机构服务费用由合作方承担。 |
| 履约保证金 |
履约保证金：人民币30000000.00元（从交易保证金中按约定转成），该履约保证金用于约束合作方及时按本招商方案有关要求完成相关事项。 |
竞投人需满足的资格条件
（附应提交的报名材料） |
1、竞投人（或控股母公司）注册地在深圳，成立时间在3年以上，注册资本金不低于人民币1亿元，具备房地产项目开发资质（提供《营业执照》、《房地产开发企业资质证书》）； 2、截止2020年12月31日竞投人净资产规模不低于人民币1亿元（含），且负债率不高于50%（含）（提供2020年年度审计报告）； 3、竞投人（或控股母公司）具有良好的诚信记录，在国家企业信用信息公示系统无失信、违规曝光记录（提供网站打印的信息查询结果）。 |
| 竞投人需提交材料 |
竞投人须按要求填报《竞投人登记表》（见附件一），并按登记表要求提交相关材料 -点此下载- |
| 是否允许联合体报名 |
否 |
| 是否已有意向合作方 |
是 （本项目意向合作方：深圳中建源实业有限公司） |
| 意向合作方是否涉及优先权 |
是 |
| 特别事项说明及风险提示 |
1、该项目集体土地范围内，除集体物业以外，还存在私人住宅物业20,168.01平方米，私人厂房物业34,971.17平方米,共涉及权利人95个，其中厂房权利人13个，住宅权利人82个。该部分物业的拆迁补偿需由合作方承担。 2、合作方非意向合作方的，自产权交易机构向合作方发出《成交凭证》之日起10天内，合作方需向意向合作方一次性无条件支付前期费用28,048,233.68元及15%的合理利润4,207,235.05元，合计32,255,468.73元。合作方未按时向意向合作方支付该款项的，招商方有权无条件终止合作，不与合作方签订《合作开发协议》，并没收合作方已交纳的履约保证金。若交易保证金已转为履约保证金的，履约保证金不予退还。 3、自签订合作协议后8个月内，合作方需完成项目拆迁范围内私人物业50%（按权利人统计）的拆迁补偿协议签订。合作方未按期完成的，招商方有权无条件终止《合作开发协议》，并没收合作方已缴纳的履约保证金。 |
| 资格确认 |
在公告期间，竞投人报名后，由深圳交易集团有限公司龙岗分公司对竞投人资格进行确认。 |
| 交易方式 |
竞争性谈判 |
| 评审和成交方式 |
1、本项目采用百分制评分，具体评审文件由招商方董事会根据股东代表大会表决通过的招商方案，在产权交易机构等部门的指导下另行制定并实施。 2、竞争性谈判交易方式依综合评分各项合计最高分确定合作方，单一来源谈判交易方式沿用竞争性谈判文件，依综合评分各项合计不低于60分确定合作方。 3、考虑到意向合作方在项目前期计划立项、专规报批阶段的贡献，根据公平公正原则，在本次项目评审中将给予意向合作方6分优先分。 |
| 决策程序 |
无 |
| 联系方式 |
业务咨询电话： |
| 业务投诉电话： |
| 联系地址：深圳市龙岗区龙城街道黄阁路383号 |
深圳公共资源交易中心（深圳交易集团有限公司龙岗分公司）
2021年12月15日
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