深圳市龙岗区平湖街道平湖社区河包围片区城市更新单元项目合作招商公告

一、信息发布内容

项目名称

深圳市龙岗区平湖街道平湖社区河包围片区城市更新单元项目

项目编号

JT05202000001

项目方

深圳市平湖股份合作公司（以下简称“招商方”）

招商内容

就深圳市龙岗区平湖街道平湖社区河包围片区城市更新单元项目涉及的招商方集体资产的开发建设进行公开招商，由深圳联合产权交易所（以下简称“深圳联交所”）组织竞争性谈判或单一来源谈判，根据谈判结果确定合作方。

公告期限

20日

合作开发项目内容

一、项目基本情况

1、项目位置：

位于深圳市龙岗区平湖街道，东临平湖大街，南临凤安路，西临万福路，北临富安大道。

2、立项情况：

2014年7月21日，更新单元计划经深圳市规划和国土资源委员会审议通过，列入《2014年深圳市城市更新单元计划第三批计划》（草案）并发布公告，拟更新方向为居住、商业等功能。

3、规划指标：

根据深圳市规划和国土资源委员会城市更新单元规划批复函（文号：深规土[2017]386号），更新单元用地面积164,963.0平方米，拆除用地面积148,537.3平方米，开发建设用地面积85,788.5平方米（含按《深圳市城市更新办法实施细则》纳入零星用地2473.8平方米），计容积率建筑面积450,000平方米，其中住宅365,000平方米（含保障性住房2200平方米），商业、办公及旅馆业建筑68,840平方米，公共配套设施16,160平方米（含18班幼儿园1所5800平方米，占地5400平方米，公交首末站2处共5300平方米等）。另配建地下公共充电站1100平方米，社区体育活动场地占地面积3000平方米。物业服务用房按照《深圳经济特区物业管理条例》予以核定。

更新项目整体规划分三期实施。一期完成03、04、05地块，06、07部分地块，及平湖大道东段、横岭二街、富园路、河包围路、规划一路南段等用地的拆除责任，完成03、04地块的建设。重点落实18班幼儿园、公交首末站一处等公共配套；二期完成09、10地块，06、07剩余地块，及规划一路北段、规划二路等用地的拆除责任，完成06、07地块的建设。重点落实公交首末站一处、地下公共充电站等公共配套设施；三期完成01、02、08、11、12地块，及平湖大道西段、万福路等用地的拆除责任，完成01、02地块的建设。重点落实社区体育活动场地等公共配套设施。

4、项目土地状况和集体资产状况

本项目更新单元用地面积为164,963平方米，拆迁范围用地面积为148,537.3平方米。本项目范围内现状建筑物类型主要为私宅和工业厂房，总建筑面积约266,375.54平方米，其中永久性建筑面积约216,366平方米，临时性建筑水平投影面积50,009.54平方米，私人院内零星空地15,399平方米。

本项目范围内涉及招商方非农建设用地指标面积为79,551.36平方米，归属于招商方集体所有的永久性建筑面积16,678.45平方米，临时性建筑面积 976.42平方米，项目范围内集体用地面积为133,203.31平方米，招商方实际享有权益的集体用地面积为24702.75平方米。

二、项目开发预算：

根据《深圳市龙岗区平湖街道平湖村河包围片区城市更新单元可行性研究报告》项目投资估算，本项目总投资额估算为人民币473,102.96万元。

三、集体资产评估结果：

依据《土地价值咨询报告》（编号：深世鹏咨字第KHC20190103005号）、《房地产咨询报告》（编号：深世鹏咨字第KHC20190103006号）、《土地价值咨询报告》（编号：深世鹏咨字第HKC20190103001号），招商方集体资产在价值时点2018年12月7日在城市更新设定条件下的总评估价值为人民币1,547,022,760元（大写：壹拾伍亿肆仟柒佰零贰万贰仟柒佰陆拾元整）;

四、合作方式
1、招商方将提供项目范围内的集体用地、集体物业、非农建设用地，与被选定的开发商（以下简称“合作方”）进行合作，通过接受合作方的搬迁安置补偿方式参与河包围片区城市更新项目，获得货币补偿款及项目建成后的产权调换（回迁）商业物业，以实现集体利益和集体资产的保值、增值。

2、合作方除与招商方签订搬迁安置补偿协议外，应完成本项目范围内全部搬迁安置补偿工作，并根据相关政策规定申报确认为本项目单一实施主体。

3、合作方获得确认为本项目实施主体后，负责办理用地手续以及报批报建到项目开发建设完成的全部工作，包括但不限于签订土地出让合同、勘探、设计、报建报批、完成施工、竣工验收、协助办理房地产证等工作，同时负责向政府相关部门办理建设开发过程中所需的相关审批手续，招商方予以协助。

4、合作方承担本项目全部建设资金投入，包含但不限于搬迁补偿、土地、规划、设计、建设、销售、税费等费用。

5、项目建筑设计方案应征得招商方同意，招商方有权优先选择单体独栋建筑作为回迁物业，合作方须确保本项目建筑质量符合国家标准。

五、合作开发进度及期限

项目开发期限自签订正式《合作开发协议》之日起至项目三期规划实施完成且招商方取得全部分配物业及现金补偿之日止。合作方须自与招商方签订正式《合作开发协议》之日起9个月内，完成项目一期实施主体确认手续，在获得项目一期施工许可证后36个月内完成一期项目建设竣工验收，在取得项目二期施工许可证后36个月内完成二期项目建设竣工验收且向招商方移交回迁物业，在取得项目三期施工许可证后36个月内完成三期项目建设竣工验收且向招商方移交回迁物业。

六、利益分配方式
回迁物业加现金补偿相结合。

七、招商底价
招商底价由现金补偿和回迁物业两部份组成（即以下需同时满足），具体如下：

1、现金补偿人民币壹亿元；

2、回迁商业综合体建筑面积不低于24595平方米、办公楼建筑面积不低于3150平方米、临街商铺建筑面积不低于10326平方米

八、其他条件

1、现金补偿人民币壹亿元，自签订《合作开发协议》之日起第12个月内支付5000万元，第24个月内再支付5000万元。

2、现状为住宅物业的过渡期租金按照不低于20元/平方米/月的标准计算；现状为商业物业的过渡期租金：平湖大街首层不低于55元/平方米/月，横岭二街首层不低于50元/平方米/月，河包围路、河包围二路、万福商业街首层不低于40元/平方米/月，2层及以上商业过渡期租金不低于25元/平方米/月；现状为工业物业的过渡期租金不低于18元/平方米/月。全部物业过渡期租金第四年后每满一年递增10%，过渡期计租期限为自物业移交之日起至回迁物业入伙前一日为止。

3、集体物业移交前存有租约，租赁面积约400平方米，承租方的搬迁补偿费由合作方承担。

4、回迁物业装修补贴不低于每平方米600元。

5、项目范围内涉及的集体物业如已办理房地产证的，合作方须按房地产证证载面积向招商方支付不低于10元/㎡的办证费。

6、容积率调整分配原则:本项目整体规划容积率5.25，如因特殊情况容积率发生调整的，当整体规划建筑面积减少时，招商方所回迁分配的物业及现金补偿不减少；若整体规划建筑面积增加的，增加的建筑面积招商方分配价值比例不低于30%。

7、补偿物业位置朝向楼层及分配原则

（1）项目建筑设计方案应取得招商方同意，招商方回迁分配的物业应尽量设计成单体独栋物业。

（2）物业建成后，招商方有权优先选择一幢靠近凤安路商业综合体，不足部分的商业面积由招商方根据建设情况优先选定。

（3）招商方分配的临街商铺应靠平湖大道一侧，且临街商铺应靠近轨道地铁站点，若物业建设过程中轨道线路或站点有所调整的，招商方有权优先选择临近地铁站的商铺。

（4）招商方回迁物业在项目规划实施的二期、三期分配完毕。

8、房产证税费承担：合作方以房地产销售政府备案价对招商方分配的建筑物进行不动产产权登记，招商方届时因基于集体资产管理考虑提出低于政府备案价登记的，合作方应当配合，政府另有规定的除外。办理不动产权登记所涉及的所有税费（包括但不限于增值税、土地增值税、契税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税等）全部税费由合作方承担。

9、停车场及物业管理费收费和利益分配方式

（1）招商方所分配的单体独栋物业地下停车场归招商方所有和使用，分配的其他非独栋物业停车位的使用和经营管理由招商方与合作方另行协商确定。

（2）招商方单体独栋物业由招商方自行管理，如双方同意将物业纳入开发小区整体管理的，招商方拥有停车位的使用收益由招商方享有，物业管理费按照物业管理合同约定处理。

10、招商方所分配的回迁物业为毛坯房，回迁物业公共配套（包括但不限于电梯、变压器、强弱电设备、主体消防、地下车库、人防工程、首层大堂和各层走廊、洗手间等公共配套）不得低于合作方对外销售物业的公共配套标准。

公告起始日期

2020年4月2日

挂牌期满时间

2020年4月21日

报名登记时间

2020年4月2日9:00至2020年4月21日17:30

自2020年4月21日17:30起不再接受报名，停止发放谈判文件。

谈判文件领取地址

竞投人在报名登记且缴纳交易保证金后，在深圳市龙岗区龙城街道天昊华庭小区4商区一层领取

响应文件递交时间及地点

通过资格确认的竞投人递交响应文件时间：2020年4月27日14:00-14:20

地点：深圳市龙岗区龙城街道天昊华庭小区4商区一层

（若因竞投人征集数量不足需要变更响应文件递交时间或地点的，联交所将另行通知己报名之竞投人）

交易保证金

竞投人应在公告期满前向深圳联交所缴纳人民币5500万元交易保证金。

交易保证金的收取及处置方式

交易保证金由竞投人缴纳至深圳联合产权交易所指定的以下银行账户：

户名：深圳联合产权交易所股份有限公司

开户行：华夏银行前海分行营业部

账号：16950000000046254

交易保证金处置方式：

1、未被确定为合作方的竞投人凭深圳联交所出具的交易保证金收款凭证办理交易保证金退还手续，其所交纳的交易保证金在办理退还交易保证金手续次日起5个工作日内全额原路无息退回。

2、被确定为合作方的竞投人所交纳的交易保证金在平湖街道办为项目出具备案文件前由深圳联交所划转至招商方作为履约保证金。

3、若因合作方原因，未按时支付交易服务费或未签署合作开发协议的，取消合作方资格，交易保证金不予退还（若交易保证金己转为履约保证金的，履约保证金不予退还），深圳联交所将合作方的交易保证金扣除交易服务费后划转至招商方指定账户。

履约保证金

人民币5500万元,由交易保证金按约定划转。

竞投人需满足的资格条件（附应提交的报名材料）

序号

资质条件

报名材料

1

企业注册地在深圳，成立时间5年（含本数）以上，具有独立承担民事责任的能力。企业（其控股母公司）须具备一级房地产开发资质；

提供《营业执照》、《公司章程》（核原件）、深圳市工商注册信息查询门户网站近一个月的企业登记信息查询资料、《房地产开发企业资质证书》（核原件）。

2

截止2018年年底企业的净资产规模在人民币壹亿元（含本数）以上，且负债率不高于50%（含本数）；

提供2018年企业年度审计报告（核原件）。

3

企业（其控股母公司）具有良好的诚信记录，未被列入最高人民法院失信被执行人名单、全国企业信用信息公示系统严重违法失信名单；

提供最高人民法院全国失信被执行人查询官网查询记录、国家企业信用信息公示系统官网严重违法失信企业查询记录。

4

企业（其控股母公司）具有良好的经营业绩，具有大型房地产项目开发能力和经验，最近五年内（自2015年1月1日起，以建设工程规划合格文件或建筑工程竣工备案文件为准）独立开发完成的总建筑面积不低于50万平方米（包括计容与不计容的总建筑面积，业绩项目开发方须为企业或其控股母公司）。

提供建设工程规划合格文件或建筑工程竣工备案文件。

企业控股母公司是指直接或间接持有企业51%以上(含本数)股权的公司。

是否已有意向合作方

■是 （本项目意向合作方：深圳市盛瀚投资有限公司）□ 否

意向合作方是否涉及优先权

■是□ 否

特别事项说明及风险提示

一、考虑到意向合作方在项目前期计划立项、规划报批阶段的贡献，根据公平公正原则，经招商方股东代表大会表决确定，在本次项目评审中将给予意向合作方8分的优先分。

二、若最终合作方为非意向合作方的，合作方应自深圳联交所向合作方发出《成交凭证》之日起30天内，向意向合作方支付前期费用人民币336,397,172.45元及20%的合理利润67,279,434.49元，合计403，676，606.94元 。

三、意向合作方已与项目范围内部分权利人签署了拆迁协议，已签约建筑面积约为70000平方米，拆迁协议签约成本已计入前期费用内。

四、合作方的违约责任：

1、合作方未按时足额缴付履约保证金的，招商方有权终止合作，并要求合作方按照本公告规定的履约保证金数额支付违约金；

2、合作方未按时足额向意向合作方支付项目前期费用及合理利润的，招商方无条件单方终止合作，并没收履约保证金；

3、意向合作方已按规定和平湖街道办事处签订了《资金监管协议》并缴纳了监管资金。合作方为非意向合作方的，须在深圳联交所发出《成交凭证》之日起30天内协调意向合作方解除《资金监管协议》并协调解除对意向合作方的资金监管，所涉及事宜由合作方自行负责，与招商方无关。合作方未及时协调完成的，须在30天内向意向合作方支付其已缴纳的监管资金；

4、合作方未及时足额向招商方支付现金补偿，每延迟一日须按未足够支付部分的日万分之五向招商方支付违约金；合作方未在本公告要求期限内完成项目建设并向招商方移交回迁物业的，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，合作方须按应交房时各类型回迁物业的市场租金向招商方支付违约金，违约金按月支付，不足一月的，按实际天数计算；

5、合作方未及时足额向招商方支付过渡期租金的，每延迟一日须按应付未付过渡租金总额的日万分之五向招商方支付违约金，逾期支付过渡期租金达三个月的，招商方有权单方终止合作，没收履约保证金，并要求合作方赔偿招商方经济损失；

6、合作方违反深圳市、龙岗区城市更新政策，不及时提供政府公共配套用地及设施，导致更新单元范围调整或项目终止的，招商方有权单方终止合作，没收履约保证金，并要求合作方赔偿招商方经济损失。

7、本公告未约定的有关项目合作各方权利义务、违约责任等条款按双方签订的《合作开发协议》执行。

五、本招商公告中所有金额单位为人民币

是否允许联合体报名

□是■ 否

资格确认

公告期满后，深圳联交所将审核后的竞投人名单交招商方和平湖街道办事处进行资格确认。

交易方式

竞争性谈判方式或单一来源谈判方式

公告期满后，若符合条件的竞投人超过3家（含），采取竞争性谈判方式确定合作方；若符合条件的竞投人不足3家，不改变招商条件，公告期延长10个自然日。
延长公告期满后，若只有1个符合条件的竞投人，通过单一来源谈判方式确定合作方；若有2个（含）或以上符合条件的竞投人,采用竞争性谈判方式确定合作方；

评审和成交方式

本项目采用百分制评分，其中商务部分30 %，资信部分30%，技术部分40 %。（具体权重以招商方提供的《评分细则》为准，额外增加意向合作方意向分值。

竞争性谈判交易方式依综合评分各项合计最高分确定合作方，单一来源谈判交易方式沿用竞争性谈判文件，依综合评分各项合计不低于60分确定合作方。

决策程序

已按程序报平湖街道办事处审查通过，并经招商方集资会、董事会、监事会、股东代表大会依次表决通过。召开公司股东代表大会进行表决时，股东代表大会和全体个人股股东代表均4/5（含）以上表决通过，并由公证处现场公证和街道集体办现场监督。

联系方式

业务咨询电话

0755-84861720谢小姐0755-84516863 陈小姐

传真

0755-26577562

业务投诉电话

0755-83690834

联系地址

深圳市龙岗区龙城街道天昊华庭小区4商区一层