深圳市龙岗区龙城街道爱联地区03-03地块非农建设用地合作开发项目招商公告

一、信息发布内容

项目名称

深圳市龙岗区龙城街道爱联地区03-03地块非农建设用地（方案号：2019-60W-0001号）合作开发项目

项目编号

LGJY202107002

项目方

深圳市爱联股份合作公司（以下简称“招商人”）

招商内容

就深圳市龙岗区龙城街道爱联地区03-03地块非农建设用地（方案号：2019-60W-0001号）合作开发项目引进合作开发主体进行公开招商，由深圳交易集团龙岗分公司（以下简称“交易集团”）组织竞争性谈判或单一来源谈判，根据谈判结果确定合作方。

※项目方是否委派评委代表

■是□否

公告期限

20日

项目总投资估算额

根据深圳市文集土地房地产评估工程咨询有限公司出具的《房地产开发项目可行性研究报告》（报告编号：深文集咨字﹝2021﹞SZ第004号），本项目总投资估算额为柒亿壹仟零贰拾柒万元整（￥71027万元）。

合作开发项目内容

一、基本情况

（一）项目情况

1、项目位置。本项目位于深圳市龙岗区龙城街道爱联社区，如意路与余岭西路交汇处西南侧。

2、项目背景。经深圳市龙岗区非农建设用地管理专项领导小组2018年第2次会议审议通过，同意将爱联地区03-03地块7420.63平方米用地划定给爱联社区做非农建设用地,一揽子解决爱联社区历史遗留问题，其中2402.08平方米用地对应的建筑量贡献给政府。2020年4月20日取得非农建设用地批复，批复号为深规划资源龙岗函﹝2020﹞283号。

3、现状权属及地上建筑物情况。本项目非农建设用地面积7420.63平方米，其中：5018.55平方米属招商方；2402.08平方米属本项目政府配建用地，用于配建政府拆迁安置用房，有关情况详见本公告“集体资产”相关内容；地上原有建筑物建筑面积5023.8平方米（含临时建筑面积1241.88平方米），属其他权利人所有，现状已拆除面积约4687.82平方米，还未拆除面积约335.98平方米。

4、规划指标。建设用地面积7420.63平方米，用地性质为二类居住地、商业用地，容积率4.3，建筑面积31908平方米，其中住宅面积20733平方米（含政府回购安置面积7105平方米）、商业面积9675平方米（含政府回购安置面积3457平方米）、社区服务中心面积400平方米、社区老年人日间照料中心面积1000平方米、物业服务用房面积100平方米。上述面积与政府批复不一致的，以政府批复为准。

（二）集体资产

1、本次招商的集体资产为：非农建设用地7420.63平方米（含政府配建用地2402.08平方米）。

2、项目可行性分析。经深圳市文集土地房地产评估工程咨询有限公司出具的《房地产开发项目可行性研究报告》（报告编号：深文集咨字﹝2021﹞SZ第004号），项目总投资约￥71027万元，改造后销售收入约￥99872万元，项目具有较好的经济可行性。

3、集体资产评估结果

（1）依据深圳市文集土地房地产评估工程咨询有限公司出具的《土地估价技术报告》（报告编号：深文集估字﹝2021﹞SZ第001号），在估价期日2020年12月10日招商方所拥有的上述非农建设用地在合作开发设定条件下的土地市场价格评估总值约￥33570.93万元；

（2）依据深圳市文集土地房地产评估工程咨询有限公司出具的《房地产价值咨询报告》（报告编号：深文集咨字﹝2021﹞SZ第005号），项目拟分成商业建筑面积6062.98平方米，在估价期日2020年12月10日的评估总值约￥36256.62万元。

（三）前期服务商情况

1、前期服务商。2014年8月招商方同意由深圳市鼎宏投资发展有限公司负责办理项目前期相关手续。后深圳市鼎宏投资发展有限公司成立项目公司—深圳市盛悦兴投资有限公司负责本项目非农建设用地调整置换、用地选址、规划研究、容积率调整、地上建筑物清拆补偿等前期手续。2021年8月招商方确认深圳市盛悦兴投资有限公司为本项目前期服务商。

2、前期服务费用。依据出具的《龙岗区龙城街道爱联地区03-03地块非农建设用地（方案号：2019-60W-0001号）项目前期费用实际支出专项审计报告》（报告编号：深德正专审字﹝2021﹞第148号），前期服务商已投入前期费用约￥10697.88万元，前期服务商就此前期投入应获得合理利润约￥3209.36万元。即本项目前期服务费用共约￥13907.24万元。

二、合作方案

（一）合作方式

1、本次交易采取“合作开发”的方式进行，招商方提供上述集体资产，由合作方作为项目开发主体。

2、招商方提供上述集体资产，获取相应的利益回报（物业面积分成）；项目改造开发建设过程中，招商方不承担出资义务，不参与具体开发管理等事务。

3、合作方作为项目开发主体，负责项目内未拆除地上建筑物及其构筑附属物涉及的拆迁补偿工作，并承担相应费用。

4、合作方负责开发建设过程中的全部工作，包括但不限于勘探、设计、报批报建、办理用地手续、施工建设、现场管理、竣工验收、办理房产证等全部工作，合作方必须依据规划的要求完成全部建设开发任务，项目开发全过程的安全责任、质量责任等均由合作方承担及负责。

5、合作方承担本项目开发建设过程中全部资金投资，包括但不限于土地取得成本、补交地价、拆除及场地平整费用、建设成本、管理费用等。

6、在项目报批报建过程中，涉及项目内容或要素发生变化，特别是影响招商方利益的事项，需征得招商方同意。

（二）招商底价

招商底价由物业分成组成：

1、物业分成：根据上述集体资产评估结果，确定招商方获得的分成商业面积为不低于6062.98平方米。

（三）其他条件

1、建筑设计方案。项目建筑设计方案需征求招商方意见，合作方和招商方共同协商，最终以政府审批为准。项目建设质量需符合国家标准。

2、分成物业选房。招商方分成商铺按其占总商铺面积的比例分布在商业裙楼各楼层，其中商业首层层高不得低于4.2米，物业分配由招商方进行优先选择，具体位置和选房方式由合作方和招商方在设计图纸完成后30日内签订补充协议进行约定，并在设计图纸上明确标示。

3、交付标准。分成物业交付标准为毛坯房。

4、差价结算。招商方选定的分成物业建筑面积差应控制在3%以内，其中5平方米以内（含5平方米）的部分双方按10000元/平方米进行结算，超出5平方米的部分，双方按分成物业交付时本项目商业市场销售指导价进行结算。

5、交付期限。合作方应在签订《合作开发协议》之日起一年内与政府有关单位签订《土地使用权出让合同》，签订《土地使用权出让合同》之日起四年内向招商方交付其分成物业（如因政府原因可延期的则顺延），如因合作方原因延期交付的，合作方需按届时的市场租金水平向招商方支付其分成物业租金直至物业交付之日为止。

6、物业办证、登记价格。合作方应在交付之日起24个月内将分成物业不动产权证办理至招商方名下，不动产权证性质为市场商品房，分成物业入伙交付前，招商方根据集体物业的经营特点及相关政策规定确定分成物业的产权登记价格以及确定是整体办证还是分户办证。

7、办证税费。招商方分成面积以内的部分办理不动产权证所涉及的税费由合作方负责，若招商方挑选的分成物业总面积超过应分成物业总面积的，超过部分办理不动产权证所涉及受让方（即招商方）应缴纳税费由招商方自行承担。

8、物业管理。项目物业管理由招商方负责，分成物业所涉及的物业管理费、日常专项维修基金、水电费等由招商方自行承担，首期专项维修基金由合作方承担。

9、地下停车位。地下停车位合作方不参与分成，由招商方经营、管理和维护，收益归招商方。

10、过渡期安置补助费。因地上原有建筑物建筑面积5023.8平方米（含临时建筑面积1241.88平方米）属其他权利人所有，本项目无需支付过渡期安置补助费。

11、招商费用。合作方承担招商方基于本项目聘请中介机构提供服务所支付的服务费用人民币24万元。该费用由合作方于签订《合作开发协议》之日起五个工作日内支付给招商方。

12、容积率调整。本项目开发建设过程中，如遇容积率调整增加可售建筑面积的，则增加的可售面积中招商方分成比例不得低于40%，具体比例届时由双方另行协商。

公告起始日期

2021年11月9日

挂牌期满时间

2021年11月28日

报名登记时间

2021年11月9日09时至2021年11月28日18时

自2021年11月28日18时起不再接受报名，停止发放谈判文件。

谈判文件领取地址

竞投人在报名登记且缴纳交易保证金后，在深圳市龙岗区龙城街道黄阁路383号108室领取

响应文件递交时间及地点

通过资格确认的竞投人递交响应文件时间：2021年11月30日上午9:00-9:30

地点：深圳市龙岗区龙城街道黄阁路383号

交易保证金

￥20,000,000.00元人民币贰仟万元整

竞投人应在公告期满前向交易集团缴纳交易保证金

交易保证金的收取及处置方式

交易保证金由竞投人缴纳至交易集团指定的以下银行账户：

户名：深圳交易集团有限公司

开户行：民生银行深圳五洲支行

账号：633286528

交易保证金处置方式：

1、交易保证金：拟参加本次招商的竞投人应在公告期满前向深圳交易集团有限公司龙岗分公司交纳交易保证金人民币2000万元。未被确定为合作方的竞投人凭深圳交易集团有限公司龙岗分公司出具的交易保证金收款凭证办理交易保证金退还手续，其所交纳的交易保证金在办理退还交易保证金手续次日起5个工作日内全额原路无息退回；被确定为合作方的竞投人所交纳的交易保证金在龙城街道办出具备案文件前自动转为专项保证金，由深圳交易集团有限公司龙岗分公司将交易保证金划转至招商方指定账户，招商方按下述约定处理，深圳交易集团有限公司龙岗分公司交易服务费用由合作方承担。

2、专项保证金：人民币2000万元（从交易保证金中按约定自动转成），该专项保证金用于约束合作方及时按本招商方案有关要求完成相关事项。

3、履约保证金：人民币1000万元（从专项保证金中按约定自动转成）

履约保证金

履约保证金：人民币1000万元（从专项保证金中按约定自动转成），该履约保证金用于约束合作方及时按本招商方案有关要求完成相关事项。

竞投人需满足的资格条件（附应提交的报名材料）

序号

资质条件

报名材料

1

1、竞投人注册地在深圳，具有独立承担民事责任的能力，成立时间在3年以上（含本数），注册资金不低于人民币1亿元；

提供《营业执照》复印件，加盖公章；提供公告期内工商信息查询单并加盖公章。

2

竞投人或其控股母公司须具有行政主管部门核发的有效的三级或三级以上房地产开发资质证书；

提供《房地产开发企业资质证书》复印件，加盖公章并核对原件。

3

截至2021年6月30日，竞投人净资产规模不低于人民币1亿元，且竞投人负债率不高于50%；

提供经审计的2020年年度审计报告或2021年半年度审计报告复印件，加盖公章并核对原件。

4

竞投人或其控股母公司具备大型房地产项目开发能力和经验，在深圳市范围内独立开发建成商住类开发项目规划建筑面积达25万平方米；

提供开发建成项目的《深圳市建设工程规划验收合格证》复印件，加盖公章并核对原件

5

企业具有良好的诚信记录；

提供公告期内《国家企业信用信息公示系统》网站打印的行政处罚信息、严重违法失信信息查询结果，未被人民法院列入全国失信被执行人名单。如使用控股母公司的开发资质、项目经验、业绩的，控股母公司同时提供。提供打印件并加盖公章。

备注

①控股母公司是指直接持有竞投人股权＞50%的企业；

②对于竞投人的项目经验、业绩、资质，本项目接受由竞投人控股母公司直接提供；

③本项目不接受联合体竞投。

竞投人需提交材料

竞投人须按要求填报《竞投人登记表》（见附件一），并按登记表要求提交相关材料

是否允许联合体报名

□是■否

是否已有意向合作方

□是■否

意向合作方是否涉及优先权

□是■否

特别事项说明及风险提示

（一）本项目内现状未拆除建筑物及其构筑附属物由第三方控制和使用，合作方需负责理清相应的经济关系，并承担相应拆迁补偿费用。因本项目配建了政府拆迁安置房，须尽快动工建设，合作方须在深圳交易集团有限公司龙岗分公司发出《成交凭证》之日起180天内完成项目内未拆除地上建筑物及其构筑附属物的拆迁补偿工作，并提供《拆迁补偿协议》等书面证明材料。合作方未按时完成的，招商方将无条件终止《合作开发协议》，合作方已交纳的专项保证金不予退还。

（二）自深圳交易集团有限公司龙岗分公司向合作方发出《成交凭证》之日起10天内，合作方需向前期服务商无条件一次性支付前期服务费用及前期服务费用合理利润合计￥13907.24万元。合作方未按时支付该款项的，招商方将无条件终止合作，不与合作方签订《合作开发协议》，合作方已交纳的专项保证金不予退还。

（三）合作方按要求完成前述事项后30天内，招商方将退还1000万元专项保证金给合作方，即项目履约保证金为1000万元。

（四）本项目配建的政府拆迁安置用房，由合作方负责投资建设，作为本项目配套建成后移交政府部门，并由政府部门按成本价回购，合作方承担相关的建设成本和费用。

资格确认

在交易结果公示期间，由龙城街道办对竞投人资格进行确认。

交易方式

1、本项目通过深圳交易集团有限公司龙岗分公司，采取竞争性谈判或单一来源谈判方式确定合作方，具体方式将根据资格审查结果而定。评判方式采用综合评分法。

2、招商公告期为20个自然日，自招商公告发布之日起计算。竞投方均需在公告期内按要求提交有关材料。公告期满，由深圳交易集团有限公司龙岗分公司对竞投人进行资格初审。在交易结果公示期间，由龙城街道办对竞投人资格进行确认。

3、公告期满后，若符合条件的竞投人超过3家（含），采取竞争性谈判方式确定合作方；若符合条件的竞投人不足3家，不改变招商条件，公告期延长10个自然日。延长公告期满后，若有2个（含）或以上符合条件的竞投人,采用竞争性谈判方式确定合作方；若只有1个符合条件的竞投人，通过单一来源谈判方式确定合作方。

评审和成交方式

（1）本项目采用百分制评分，其中资信与实力部分30分，技术部分40分，商务部分30分。

（2）竞争性谈判交易方式依综合评分各项合计最高分确定合作方，单一来源谈判交易方式沿用竞争性谈判文件，依综合评分各项合计不低于70分确定合作方。

决策程序

已按程序报龙城街道办事处审查通过，并经招商方董事会、监事会、集体资产委员会、股东代表大会依次表决通过。

联系方式

业务咨询电话

0755-28589116杨经理

业务投诉电话

0755-28589118

联系地址

深圳市龙岗区龙城街道黄阁路383号108室