合作开发项目内容 | 一、项目基本情况
1、项目位置：
本项目位于深圳市龙岗区龙岗街道及龙城街道内，南侧邻近爱南路，东侧紧临德政路，北侧临龙岗大道，西侧临吉祥南路。
2、立项情况：
本项目于2012年2月3日列入《2011年深圳市城市更新单元计划第四批计划》。
3、规划指标：
深圳市龙岗区龙腾工业区（二期）城市更新项目拆迁范围用地为393,144.9平方米，更新单元规划建设用地面积219,947.70平方米，容积率8.24，规划计容总建筑面积1,811,375平方米，其中住宅770,000平方米，商业、办公及旅馆业建筑面积466,950平方米，产业研发建筑面积423,400平方米，地下商业建筑面积12,000平方米，公共配套设施（含地下）37,125平方米。
龙腾工业区（二期）城市更新项目共分四期实施，本项目为一期、二期。本项目更新范围内的土地面积为288,967.16平方米，规划建设用地面积157,948.6平方米，规划计容总建筑面积1,168,325平方米，其中住宅770,000平方米，商业、办公及旅馆业建筑面积220,200平方米，产业研发建筑面积137,200平方米，产业配套用房面积12,000平方米，公共配套设施（含地下）28,925平方米。
4、项目土地状况和集体资产状况
本项目更新范围内的土地面积为288,967.16平方米，其中涉及龙城街道范围内土地面积33,498.37平方米不在本次招商范围内，其中涉及招商方及圳埔公司土地面积为255,468.79平方米，包括国有已出让用地99,292.28平方米、已征转用地20,256.07平方米、未完善征转手续用地135,920.44平方米。其中，属于招商方和圳埔公司所有的集体资产如下：
（1）圳埔公司拥有的总土地面积为135,920.44平方米，其中集体土地面积为120,444.01平方米，以租代卖土地面积为15,476.43平方米。
（2）现状物业：招商方永久性建筑面积133.9平方米，圳埔公司永久性建筑面积10225.38平方米及其临时建筑物面积873.11平方米，构筑（附属）物，建筑类型为住宅、商业、工业厂房及配套建筑。
（3）招商方拥有的非农建设用地指标784.9平方米。
二、项目开发预算：
招商方与圳埔公司集体土地（135,920.44平方米）范围内项目总投资约人民币778,346万元。
三、集体资产评估结果：
依据《现状物业价值评估报告》（深一统评字（2019）第NLZP-10054号）、《非农建设用地指标评估报告》（深一统评字（2019）第NLZP-10056号），招商方集体资产在价值时点2019年9月15日的总评估价值为4,205,847元；
依据《现状物业价值评估报告》（深一统评字（2019）第NLZP-10055号）、《土地评估报告》(深一统评字（2019）第NLZP-10073号)，圳埔公司集体资产在价值时点2019年9月15日的总评估价值为1,467,506,104元;
四、合作方式
1、招商方与圳埔公司提供土地面积135,920.44平方米、非农建设用地指标784.9平方米、现状物业10,359.28平方米及其临时建筑物、构筑（附属）物进行合作开发建设，项目的运作、开发等全部资金投入由合作方负责。
2、招商方与圳埔公司提供上述集体资产，获取相应的合作补偿及利益回报（含回迁物业和货币补偿）；本项目改造开发建设过程中，招商方与圳埔公司不承担出资义务，不参与具体开发管理等事务。
3、合作方作为本项目改造实施主体，负责本项目更新范围内除招商方与圳埔公司集体资产之外的其他物业涉及的拆迁补偿工作，并承担相应费用。
4、合作方负责从项目拆迁谈判补偿、实施主体确认、用地规划许可证、土地使用权出让合同、设计、施工建设、竣工验收、入伙、办理不动产权证到项目开发建设完成整个过程的全部工作，招商方与圳埔公司予以协助。
五、利益分配方式
回迁物业加货币补偿相结合。
六、招商底价
招商底价由回迁物业和货币补偿两部份组成，两者价值之和不得低于人民币200573.1728万元（即以下需同时满足），具体如下：
1、招商方的合作补偿及利益回报：货币补偿款不低于人民币5,731,728元（大写：伍佰柒拾叁万壹仟柒佰贰拾捌元）。
2、圳埔公司的合作补偿及利益回报：
（1）货币补偿：不低于人民币112,000,000元（大写：壹亿壹仟贰佰万元）。
（2）回迁物业：参照回迁物业评估报告（编号：深一统评字（2019）第NLZP-10074号），回迁办公用房均价人民币32000元/平方米，回迁产业用房均价人民币22000元/平方米，回迁办公用房建筑面积不低于4000平方米；回迁产业用房建筑面积不低于80000平方米。
七、其他条件
1、合作开发进度及期限
(1）从签订本项目合作开发协议之日起，至合作方交付圳埔公司回迁物业之日止不超过84个月，并于交付之日起12个月内为圳埔公司办理回迁物业的不动产权证。
（2）若合作方未能于签约后96个月内为圳埔公司办理回迁物业的不动产权证的，合作方应按同期同地段同类型回迁物业的市场租金标准（招商方与圳埔公司与合作方共同委托第三方评估机构予以评估）向圳埔公司支付搬迁过渡期间的补偿费用，直至圳埔公司取得回迁物业的不动产权证书之日止。
（3）在合作方取得二期预售许可证之日前，圳埔公司有权选择将上述回迁产业用房置换二期办公用房。
（4）圳埔公司应在收到合作方选房通知书之日起45日内，书面通知合作方是否将上述回迁产业用房置换二期办公用房（按照回迁办公用房人民币32000元/平方米及回迁产业用房人民币22000元/平方米的标准进行等价值置换）。圳埔公司未在约定时间内书面通知合作方的，视为圳埔公司不予置换二期办公用房。圳埔公司不予置换二期办公用房的，合作方须在二期02-02地块的办公用房中提供等价值的办公用房面积进行监管(具体楼层为该办公楼栋首层向上三分之二楼层的位置开始，分别向上及向下、按照“整层回迁且连续楼层”原则选择回迁物业楼层)，在圳埔公司完成三期01-04地块的回迁产业用房的选房确认后，方能解除监管。
2、回迁用房交付时间
从签订本项目合作开发协议之日起84个月内合作方应将回迁物业交付给圳埔公司。
3、回迁物业产权性质
回迁物业性质：办公、产业用房。合作方负责办理（红本）不动产权证。
4、回迁物业办证税费的承担
圳埔公司应回迁建筑面积的所有办证税费(包括契税、印花税等)由合作方承担；超出应回迁建筑面积部分的办证税费由圳埔公司自行承担。
5、搬迁过渡期间的补偿费用金额与支付方式
（1）合作方应向圳埔公司支付搬迁过渡期间的补偿费用，月搬迁过渡期间的补偿费用为人民币125万元。搬迁过渡期间的补偿费用每三年为一个周期，每满一个周期的在上一个周期的基础上增加10%。
（2）圳埔公司的搬迁过渡期间的补偿费用自双方签订合作协议之日起计算，计至圳埔公司取得回迁物业的不动产权证书之日止。如合作方未能在合约签订后96个月内为圳埔公司办理回迁物业的不动产权证的，合作方应按照本公告第七条第1款第(2)点之规定向圳埔公司支付搬迁过渡期间的补偿费用。具体支付方式在双方签订的合作开发协议中另行约定。
6、回迁物业的办证
回迁物业入伙交付前，圳埔公司根据集体物业的经营特点及相关政策规定、由圳埔公司确定回迁物业产权登记价格。合作方应在交付之日起12个月内为圳埔公司办理回迁物业的不动产权证。若圳埔公司未在合作方书面通知所载明的时间内提供相关文件资料、配合办理回迁物业的产权登记手续及缴纳超出应回迁建筑面积部分的办证税费（如有），导致合作方未能在回迁物业交付后12个月内为圳埔公司办理回迁物业的不动产权证的，视为合作方已履行办证义务，合作方不再支付搬迁过渡期间的补偿费用。
7、回迁物业面积差异的结算方式
圳埔公司选定的各类型回迁物业建筑面积应分别与对应的该类型应回迁建筑面积相同，若出现建筑面积差异的，采用以下办法进行结算，合作方通知圳埔公司办理回迁物业入伙手续之日起十个工作日内，双方按本条约定的回迁物业面积差价结算办法相互结清应补交（或退还）的差价款项：
圳埔公司选定的回迁办公用房建筑面积和应回迁的办公用房建筑面积差异值在800平方米以内的（含800平方米）的部分，回迁办公用房按人民币32000元/平方米的标准结算；圳埔公司选定的回迁产业用房建筑面积和应回迁的产业用房建筑面积差异值在应回迁的产业用房建筑面积 1%以内（含1%）的部分，回迁产业用房按人民币22000元/平方米的标准结算；
回迁办公用房建筑面积和应回迁的办公用房建筑面积差异值超过800平方米的或回迁产业用房建筑面积和应回迁的产业用房建筑面积差异值超过1%的部分，按竣工交付时本项目同期同类物业市场价格进行结算。
8、回迁物业的位置及原则
（1）回迁办公用房位于龙腾工业区（二期）城市更新项目二期的02-02地块规划的办公楼栋，自该办公楼栋首层向上三分之二楼层的位置作为回迁物业的首层，按照“整层回迁且连续楼层”原则选择回迁物业楼层。
（2）回迁产业用房位于龙腾工业区（二期）城市更新项目三期的01-04地块，整栋回迁（不含底商）。
（3）若圳埔公司按照本公告第七条第1款第(4)点选择置换回迁办公用房的，回迁办公用房自该办公楼栋首层向上三分之二楼层的位置开始，分别向上及向下、按照“整层回迁且连续楼层”原则选择回迁物业楼层。
9、回迁物业的价值保证
（1）若圳埔公司取得回迁办公用房时，办公用房的市场价格低于人民币32000元/平方米的，合作方应补足办公用房的差额部分款项给圳埔公司，补偿款的计算公式为：（人民币32000元/平方米-办公用房的市场价格）×圳埔公司应取得的回迁办公用房建筑面积。
（2）若圳埔公司取得回迁产业用房时，产业用房的市场价格低于人民币22000元/平方米的，合作方应补足产业用房的差额部分款项给圳埔公司，补偿款的计算公式为：（人民币22000元/平方米-产业用房的市场价格）×圳埔公司应取得的回迁产业用房建筑面积。
10、停车位
圳埔公司回迁产业用房基底范围内地下停车位的使用事宜，由圳埔公司与合作方按建筑功能及建筑面积的比例确认圳埔公司停车位的数量，该数量的停车位为圳埔公司固定停车位。固定停车位的停车管理费用由圳埔公司承担。
11、物业管理
项目回迁物业交付使用后由合作方委托物业服务企业统一进行前期物业管理，圳埔公司回迁物业所涉及的物业管理费、物业专项维修资金、水电费等由圳埔公司自行承担。 |
特别事项说明及风险提示 | 1、考虑到意向合作方在项目前期计划立项、规划报批阶段的贡献，根据公平公正原则，经深圳市南联圳埔投资发展有限公司、深圳市龙岗南联股份合作公司关于《深圳市龙岗区龙腾工业区（二期）城市更新项目（一期、二期）合作招商项目》的股东（代表）大会表决确定，在本次项目评审中将给予意向合作方8分的优先分
2、根据龙岗区城市更新专项行动指挥部2019年度第1次工作会议的要求，龙腾工业区（二期）城市更新项目一期拆迁签约工作需于2019年12月31日前完成。龙腾工业区（二期）城市更新项目一期拆除范围用地面积约183008.1平方米，需拆迁补偿建筑面积约25.39万平方米（其中属其他权利人所有的物业建筑面积约25.33万平方米）。合作方须在2019年12月31日前完成龙腾工业区（二期）城市更新项目一期拆迁签约工作的100%，并提供拆迁安置补偿协议等能证明拆迁签约工作已经完成的相关书面材料。合作方未按期完成的，招商方与圳埔公司将无条件终止合作开发协议，并没收合作方已缴纳的履约保证金。
3、合作方为非意向合作方的，自深圳联交所向合作方发出《成交凭证》之日起10天内，需和招商方与圳埔公司、意向合作方签订《深圳市龙岗区龙腾工业区（二期）城市更新项目（一期、二期）意向合作方退出补偿协议》。合作方应在签订上述退出补偿协议之日起30天内向意向合作方支付前期费用为人民币227,757.6万元（其中包含前期费用及其利息人民币189,798万元、合理利润人民币37，959.6万元，最终金额以补充公告为准）。若合作方未按时向意向合作方支付该款项的，招商方与圳埔公司将不与合作方签订合作开发协议或招商方与圳埔公司将无条件终止合作开发协议，并没收合作方已缴纳的履约保证金。若合作方按时向意向合作方支付该款项的，意向合作方应在收到前期费用及合理利润起30天内向合作方提供前期费用涉及的相关票据、工作资料与阶段性成果文件。
招商方与圳埔公司与意向合作方签订了《合作改造协议》及其他协议，合作方自签订合作开发协议之日起，承接意向合作方上述《合作改造协议》及其他协议中的全部权利义务（合作方应在协议约定的期限内支付招商方剩余服务费人民币3,099,148.5元、支付圳埔公司剩余服务费人民币7,507,480.5元）。
意向合作方为龙腾工业区（二期）城市更新项目分别从深圳市五联股份合作公司、深圳市爱联股份合作公司、深圳市龙东股份合作公司协商调入非农建设用地指标共计133,901.54平方米，合作方须与上述股份公司对接，完成后续协商工作。
4、合作方承担招商方基于本项目聘请评估机构提供服务所支付的服务费用人民币36万元。该费用由招商方先行支付，合作方于签订合作开发协议之日起十个工作日内支付给招商方。
5、本项目可能涉及搬迁补偿等原因引起的信访、解约等风险，由合作方自行承担解决。
6、本招商公告未涉及的合作开发事宜，以招商方、圳埔公司与合作方签订的《合作开发协议》为准。
7、本招商公告中所有金额单位为人民币 |
