合作开发项目
内容
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一、基本情况
(一)项目概况
1、项目位置:项目位于龙岗区平湖街道鹅公岭社区范围内,东临规划竹园路、南临规划鹅岭路、西临平湖大街、北临规划碧湖路。
2、项目现状土地权属状况:
(1)、本项目拆除范围内涉及用地权属性质为:非农建设用地、旧屋村用地、国有已出让(划拨)用地、国有未出让用地、未完善征转手续用地,具体如下表:
权利人
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类别
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土地面积(㎡)
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深圳市鹅公岭股份合作公司
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非农建设用地
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21,189.17
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旧屋村用地
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1,486.65
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国有已出让(划拨)用地
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2,689.47
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国有未出让用地
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353.65
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未完善征转手续用地
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8,481.26
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合计
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34,200.20
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(2)、拆除范围外更新范围内涉及深圳市鹅公岭股份合作公司拥有810.20平方米集体未完善征转手续用地。
(3)、更新范围外涉及深圳市鹅公岭股份合作公司拥有9,493.587平方米集体未完善征转手续用地(范围外无偿贡献体育用地)。
3、现状物业情况:本项目位于深圳市龙岗区平湖街道,项目拆除范围面积34,200.20平方米,需拆迁永久性建筑物面积25,100.94平方米,临时性建筑物投影面积8,703.61平方米。深圳市鹅公岭股份合作公司拥有的用地面积为34,200.20平方米,范围内需拆迁永久性建筑物面积4,293.68平方米,临时性建筑物投影面积2,198.84平方米,范围内建筑物信息具体如下(具体以测量单位测量数据为准):
序号
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权利人
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房屋用途
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建筑面积
(㎡)
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水平投影面积(㎡)
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备注
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1
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深圳市鹅公岭股份合作公司
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工业
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4,293.68
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——
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2
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临时性建筑物
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——
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2,198.84
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3
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其他权利人
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住宅
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8,382.50
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——
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4
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办公(幼儿园)
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3,330.34
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——
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5
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厂房、宿舍
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9,094.42
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——
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6
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临时建筑物
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——
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6,504.77
|
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合计
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——
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25,100.94
|
8,703.61
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更新单元用地面积
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35,074.70
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㎡
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拆除范围用地面积
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34,200.20
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㎡
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规划建设用地面积
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19,704.50
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㎡
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容积率
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6.5
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计容积率建筑面积
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128,411
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㎡
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其中
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住宅
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55,772
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㎡
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商业(含母婴室)
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14,031
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㎡
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办公
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38,908
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㎡
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地下商业
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800
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㎡
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租赁型人才住房
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4,198
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㎡
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公共配套建筑面积
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14,702
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㎡
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其中
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幼儿园
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1,600
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㎡
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4、规划指标:根据《龙岗区平湖街道鹅公岭大岭片区城市更新单元规划》审批情况的通知(深龙府函〔2022〕16号),深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭大岭片区城市更新单元用地面积35,074.7平方米,拆除范围用地面积34,200.2平方米,开发建设用地面积19,704.5平方米(其中64.3平方米国有未出让的零星用地按照《深圳市城市更新办法》及其实施细则一并出让给项目实施主体),规划容积128,411平方米,其中住宅59,970平方米(含租赁型人才住房4,198平方米),商业、办公及旅馆业建筑52,939平方米(含母婴室110平方米),地下商业800平方米,公共配套设施(含地下)14,702平方米(含6班幼儿园1,600平方米、占地面积1,800平方米,社区警务室50平方米,社区级公共配套用房6,742平方米,社区管理用房300平方米,便民服务站〈社区服务中心〉400平方米,文化活动室2,000平方米,社区健康服务中心1,000平方米,社区老年人日间照料中心1,500平方米,再生资源回收站60平方米,公共厕所120平方米,环卫工人作息房20平方米,党群服务中心650平方米,通信片区机房200平方米,通信单元机房60平方米)。另配建社区体育活动场地占地面积600平方米,社会停车场(库)150个。物业服务用房按照《深圳经济特区物业管理条例》予以核定。项目规划如下:
(二)集体资产评估及可行性分析结果
1、本项目拆除范围内涉及深圳市鹅公岭股份合作公司集体土地面积为34,200.20平方米,地上集体永久性建筑物4,293.68平方米及若干临时建筑物、构筑(附属)物,涉及深圳市鹅公岭股份合作公司非农建设用地指标21,189.17平方米。
拆除范围外更新范围内涉及招商方810.20平方米集体未完善征转手续用地。
更新范围外涉及招商方9,493.587平方米集体未完善征转手续用地(范围外无偿贡献体育用地,为招商方历史长租土地,经评估招商方享有的集体土地权益价值比例为37.95%)。
2、集体资产评估结果
(1)、《房地产估价报告》:深一统评字(2022)第PHDL-05040号——在评估时点2022年04月27日,深圳市鹅公岭股份合作公司所拥有的永久性建筑物4,293.68平方米、临时性建筑物2,198.84平方米及若干构筑(附属)物总价值为21,644,318元。
(2)、《房地产估价报告》:深一统评字(2022)第PHDL-05041号——在评估时点2022年04月27日,深圳市鹅公岭股份合作公司所拥有的21,189.17平方米非农建设用地指标在城市更新项目中的价值为127,135,020元。
(3)、《房地产估价报告》:深一统评字(2022)第PHDL-05042号——在评估时点2022年04月27日,深圳市鹅公岭股份合作公司所拥有的龙岗区平湖街道鹅公岭大岭片区城市更新单元项目拆除范围外更新范围内810.20平方米未完善征转手续用地价值为2,527,824元;深圳市鹅公岭股份合作公司所拥有的龙岗区平湖街道鹅公岭大岭片区城市更新单元项目更新范围外9,493.587平方米未完善征转手续用地价值为11,240,654元;合计为13,768,478元。
(4)、《土地估价报告》:深一统(2022)(估)字第PHDL-05043号——在评估时点2022年04月27日,深圳市鹅公岭股份合作公司所拥有的34,200.20平方米土地在城市更新设定条件下的总价值为413,138,416元。
(5)、非农建设用地指标对补缴地价的影响说明:深圳市鹅公岭股份合作公司非农建设用地指标21,189.17 平方米评估价值为127,135,020元,非农建设用地指标调入本项目后可节省地价176,012,785元,非农溢价48,877,765元。
(6)、《可行性研究报告书》:深一统(研)字[2022]第PHDL-05044号——在评估时点2022年04月27日,深圳市鹅公岭股份合作公司所拥有的集体资产投入本项目合作开发,当容积率为6.5时,深圳市鹅公岭股份合作公司获得回迁物业价值及货币补偿总额不应低于624,563,997元,占集体土地上开发建设完成物业价值的17.73%,若全部取得回迁物业,应取得不低于19,337平方米的回迁物业,其中住宅不低于9,888平方米、商业不低于2,453平方米、办公不低于6,855平方米、地下商业不低于141平方米。
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六、其他条件:
一、回迁用房交付时间
从本项目主体工程取得《建设工程施工许可证》之日起48个月内合作方应将回迁物业交付给招商方。
二、回迁物业产权性质
回迁物业性质:市场商品房。合作方负责办理(红本)不动产权证。
三、回迁物业办证税费的承担
项目建成后,合作方负责为招商方回迁安置物业按成本加成方式办理不动产权证,招商方应回迁建筑面积的所有办证费用和税金由合作方承担;超出应回迁建筑面积部分的办证费用和税金由招商方自行承担。
四、搬迁过渡期间的补偿费用金额与支付方式
1、合作方应向招商方支付搬迁过渡期间的补偿费用,月搬迁过渡期间的补偿费用为人民币28元/平方米(且不得低于本项目范围内其他权利人同类型物业的搬迁过渡费补偿标准,如高于该标准,双方依据新标准进行调整,次月起算)。搬迁过渡期间的补偿费用每三年为一个周期,每满一个周期的在上一个周期的基础上增加10%。
2、招商方的搬迁过渡期间的补偿费用自双方办结集体资产移交手续之日起计算,计至合作方将回迁物业交付给招商方之日止。具体支付方式在双方签订的合作开发协议中另行约定。
五、回迁物业面积差异的结算方式
招商方选定的各类型回迁物业建筑面积应分别与对应的该类型应回迁建筑面积相同,商业、办公等各类型建筑面积差应分别控制在5平方米(含)以内,并采用以下办法进行结算:
1、选定的回迁商业面积差的部分,按29400元/平方米标准结算;
2、选定的回迁办公面积差的部分,按25000元/平方米标准结算;
超出5平方米以上的,按竣工交付时本项目同期同类型销售物业的备案均价进行结算。
六、停车位
招商方取得02商业地块170个停车位使用权和收益权,本项目范围内停车位由合作方经营、管理、使用和维护,合作方向招商方交付回迁物业时,在不影响合作双方正常经营管理的前提下,招商方按照集中连片就近的原则,对分配车位享有优先选择权。
七、停车场及物业管理收费和利益分配方式
招商方享有的170个停车位,对应停车位应支付给物业服务企业的停车服务费(如有)等使用成本由招商方承担,本项目物业管理及收费事宜根据深圳市相关政策另行约定。
八、物业管理
项目回迁物业交付使用后由合作方委托物业服务企业统一进行前期物业管理,招商方回迁物业所涉及的物业管理费、物业专项维修资金、水电费等由招商方自行承担。
九、容积率调整分配原则
本项目专项规划批复平均容积率为6.5,规划建筑面积为128,411平方米(其中可销售的计容积建筑面积109,401平方米),未来开发建设过程中若最终规划可售建筑面积低于109,401平方米,分配标准按照规划可售建筑面积为109,401平方米约定的利益分配方式确定;若规划可售建筑面积高于109,401平方米,高出专项规划批复部分可售建筑面积,招商方分配比例亦不低于17.73%获得各类型物业面积。
十、回迁物业的位置及原则
回迁商业、办公用房位于深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭大岭片区城市更新项目,商业为第二层集中商业,办公物业招商方享有优先选择权。
十一、合作方股权变更约定
招商方与合作方签订《合作开发协议》后,合作方不得就本项目与第三方签订任何合作开发协议,亦无权转让本项目,不得在本项目上为非商业银行金融机构设置任何第三方权益。
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